대법원./뉴스1 © News1 박세연 기자
11일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험 주식회사가 이 모 씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 청구 소송에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.
A 씨는 임대인 B 씨와 천안에 있는 한 주택을 보증금 9500만 원에 임차받는 계약을 맺은 후 2017년 2월 27일 전입신고를 하고 같은 해 3월 20일 확정일자를 받았다.
A 씨는 서울보증보험과 '임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 서울보증보험이 임대차보증금 상당액을 지급'하기로 하는 내용의 전세금보장신용보험계약도 맺었다.
이후 2019년 2월 임대차 계약이 만료됐는데도 보증금을 반환받지 못하자 A 씨는 서울보증보험에 보험금을 청구하고 임대차계약 보증금반환채권을 양도했다.
서울보증보험은 2019년 3월 20일 법원으로부터 임차권등기명령을 받았다. 서울보증보험은 같은 해 4월 5일 A 씨에게 9500만 원을 보험금으로 지급 완료했고, A 씨는 이날 주택에서 이사를 나갔다. 3일 후인 4월 8일 임차권등기명령에 따른 임차권등기 촉탁이 이뤄졌고 같은 날 임대차등기가 완료됐다.
서울보증보험은 B 씨를 상대로 지급명령을 신청해 발령받았고, 이를 근거로 해당 주택에 대한 강제경매를 신청해 1272만 원을 배당받았다.
이후 이 씨가 경매 절차에서 해당 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마치자, 서울보증보험은 보증금반환 채권에서 배당금액을 제외한 8227만 원을 이 씨에게 청구하는 소송을 냈다.
1, 2심은 "피고는 임대차보증금 중 배당되지 않은 나머지 보증금 범위 내에서 임대인의 지위를 승계했으므로, 임대차보증금 반환 채권을 양수한 원고에게 나머지 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"며 이 씨가 서울보증보험에 8227만 원을 지급해야 한다고 원고승소 판결했다.
그러나 대법원은 다르게 판단했다. 이 씨에게 A 씨의 임차권을 주장할 수 없다는 것이다.
대법원은 "주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득했으나 그 후 주택의 점유를 상실하면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다"며 "대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌다면, 소멸했던 대항력이 소급해 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다"고 설명했다.
이어 "경매로 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인해 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기된 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸한다"며 "경매 부동산 매수인은 주택임대차보호법상 임차 주택 양수인에 포함되지 않으므로 임차인은 매수인에 대해 임차권 효력을 주장할 수 없다"고 밝혔다.
대법원은 A 씨가 2019년 4월 5일 주택에서 이사를 나가면서 대항력을 상실했고. 그 이후인 4월 8일 임차권등기가 마쳐지면서 그때부터 새로운 대항력이 발생한다고 봤다.
이 경우 2018년 1월 이 주택에 관해 먼저 설정된 근저당권이 A 씨의 임차권보다 선순위 권리에 해당한다며, 주택 경매 절차에서 이 근저당권이 소멸하면서 A 씨의 임차권도 소멸하게 되므로 A 씨는 주택을 매수한 이 씨에게 임차권 효력을 주장할 수 없다고 판단했다.
대법원은 "원심은 여러 사정에 비춰 A가 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 위 법리에 따라 피고에게 위 임차권의 효력을 주장할 수 있는지를 판단했어야 한다"며 사건을 2심 법원으로 돌려보냈다.
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