대법 "주택 점유 상실하면, 임차권 대항력도 소멸"

[이데일리 송승현 기자] 전입신고로 임차권 대항력을 취득했던 임차인이 이사를 나간 후 임차권등기가 완료됐다면, 대항력이 소멸한 것으로 봐야한다는 대법원 판단이 나왔다.

11일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험이 A씨를 상대로 낸 임대차 보증금 반환 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 뒤집고, 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.
B씨는 C씨와 지난 2017년 2월 보증금 9500만원, 임대 기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결했다. 당시 B씨는 서울보증보험과 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 보증금 상당 금액을 지급하는 보험계약을 맺은 상태였다.

2019년 2월 계약이 만료됐지만, B씨는 C씨에게 보증금을 돌려받지 못했다. 이에 B씨는 서울보증보험에 보험금을 청구했다. 이어 서울보증보험은 B씨의 권리를 대신해 해당 주택에 관한 임차권등기명령을 신청했다. 다만 임차권등기는 B씨가 보험금을 지급받고 이사한 후에 완료됐다.

서울보증보험은 C씨를 상대로 임대차보증금 9500만원과 지연손해금 지급을 구하는 지급명령을 신청했고, 지급명령은 그대로 확정됐다. 아울러 서울보증보험은 해당 주택에 대해 강제경매를 신청했고, A씨는 경매를 통해 주택을 매수했다.
경매에 따라 서울보증보험은 1272만원을 배당받았다. 하지만 서울보증보험은 A씨가 이전 C씨의 임대인의 지위를 승계했기 때문에, 배당액을 제외한 나머지 임대차보증금 잔액과 지연손해금을 지급해야 한다며 소송을 제기했다.

1·2심은 서울보증보험의 손을 들어줬다. 임대인의 지위를 승계한 A씨가 임차보증금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 본 것이다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다. 이 재판에서는 B씨가 임차권등기가 설정되기 전 이사를 떠나면서 대항력을 상실했는지 여부가 쟁점이 됐다. 대법원은 이 경우 대항력이 상실한다고 판시했다.

대법원은 “임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실했다면 임차권의 대항력도 그때 소멸한다”며 “임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸했던 대항력이 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다”고 설명했다.