(사진=나노바나나)
이 사건에 대해 제1심과 항소심의 판단은 극명하게 갈렸다. 제1심은 중개사가 임대인의 비협조를 이유로 막연하게 설명한 것은 충분치 않다며 중개사의 과실을 인정하고 손해액의 60%인 66,000,000원을 배상하라고 판결했다. 반면, 항소심인 원심은 중개사가 임대인의 자료 제출 거부 사실을 고지했고 임차인도 이를 인지한 상태에서 본인의 위험 부담 하에 계약을 체결한 것이라며 중개사의 손해배상 책임을 부정했다. 중개사가 임대인의 동의 없이 선순위 보증금 내역을 확인할 방법이 없다는 현실적인 한계를 인정한 것이다.
대법원의 시각은 항소심과 달랐다. 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송하며 공인중개사의 선량한 관리자의 주의의무를 강조했다. 대법원은 공인중개사가 단순히 임대인이 제공한 정보를 전달하는 메신저 역할에 그쳐서는 안 된다고 판단했다. 설령 임대인이 관련 자료를 주지 않더라도, 중개사는 해당 건물의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세 등을 확인하여 선순위 보증금이 어느 정도 규모일지 충분히 가늠할 수 있다는 것이다.
대법원은 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금 채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 할 의무가 있다고 명시했다. 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 자료를 안 준다거나 선순위가 많다는 식으로만 기재하는 것은 전문직업인으로서의 의무를 다한 것으로 볼 수 없다는 취지다. 특히 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험은 계약 체결 여부를 결정하는 가장 핵심적인 사항이므로, 중개사는 확인 가능한 범위를 최대한 조사해 구체적인 위험성을 경고했어야 한다고 보았다.
이번 판결은 공인중개사에게 요구되는 전문성의 범위를 한 단계 높였다는 점에서 의미가 크다. 이제 중개사는 임대인의 자료 제출 여부와 상관없이 스스로의 식견을 바탕으로 물건의 위험성을 분석하고 설명해야 하는 책무를 지게 되었다. 이는 부동산 중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지하고자 하는 공인중개사법의 입법 목적에 부합하는 해석이기도 하다. 중개사 입장에서는 책임이 무거워졌으나, 이는 곧 중개 서비스의 질적 향상과 신뢰 회복으로 이어지는 계기가 될 수 있다.
법원은 중개사의 책임을 인정하면서도, 임차인 스스로가 다가구주택의 특성을 이해하고 보증금 회수 가능성을 적극적으로 확인하지 않은 점을 들어 책임을 일정 부분 제한하고 있다. 따라서 임차인은 중개사의 설명에만 의존할 것이 아니라 직접 확정일자 부여기관에 정보 제공을 요청하거나 임대인에게 구체적인 근거 자료를 요구하는 등 자기 보호 조치를 적극적으로 취해야 한다.
결론적으로 대법원은 임대인의 침묵이 공인중개사에게 면죄부가 될 수 없음을 분명히 했다. 부동산 거래의 전문가로서 중개사는 보이지 않는 위험까지도 드러내어 고객에게 전달해야 할 의무가 있다. 이번 판결을 계기로 다가구주택 임대차 시장에서 보다 투명하고 책임 있는 중개 관행이 정착되기를 기대한다. 보증금은 서민들에게 전 재산이나 다름없는 소중한 자산이며, 이를 지키는 것은 중개사와 임차인, 그리고 법과 제도가 함께 짊어져야 할 몫이기 때문이다.
■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사
