전자상거래(이커머스) 시장 성장으로 임차 수요는 견조한 반면, 최근 몇 년간 신규 공급이 급감해 수도권 물류센터가 글로벌 자본의 핵심 투자처로 부상했다는 분석이다.
◇해외 투자자 비중 74%…공실률 낮은 '코어' 중심
18일 글로벌 부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 작년 하반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 3조1000억원으로 집계됐다. 반기 물류센터 거래금액 3조원 회복은 지난 2023년 상반기 이후 처음이다.
특히 해외 투자자의 존재감이 두드러졌다. 작년 하반기 해외 투자액은 약 2조3000억원으로 전체 거래의 74%를 차지했다. 작년 상반기 해외 투자액 규모(약 9600억원)와 비교하면 약 2.4배로 늘어난 수치다.
금리 안정과 물류 자산에 대한 구조적 수요 기대가 맞물리며 글로벌 자본이 국내 물류시장으로 유입된 것으로 분석된다.
거래는 공실률 10% 미만의 대형 코어 자산에 집중됐다. 이커머스(전자상거래) 기업 및 주요 유통사의 장기 임차로 안정성이 검증된 자산들이 시장을 주도했다는 평가다.
청라 물류센터 (자료=해안건축)
대표적인 사례로는 청라 로지스틱스센터(약 1조원 거래)가 꼽힌다. 글로벌 대체투자 운용사 브룩필드자산운용은 인천에 있는 첨단 물류시설인 '청라 물류센터'를 작년 말 약 1조원에 매각했다.
국내 물류 부문 단일 자산 거래로는 역대 최대 규모다. 이 자산은 세계 3대 사모펀드 중 하나로 꼽히는 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 크리에이트자산운용 컨소시엄이 인수했다.
해외 자본의 국내 물류센터 투자 사례는 이뿐만이 아니다. 미국 오크트리 캐피탈은 이지스자산운용을 통해 작년에 국내 첫 물류센터 투자에 성공했다. 이지스자산운용은 경기 이천시 마장면 회억리 105번지 일대 위치한 혼합 물류센터를 800억원에 인수했다.
오크트리 캐피탈 매니지먼트는 대체투자 전문 운용사로 주로 신용 투자, 사모펀드, 부실채권(NPL) 투자 등을 중심으로 운용한다. 작년 3월 말 기준 운용자산(AUM)이 2030억달러(약 274조7605억원)에 이른다.
아랍에미리트연합(UAE) 국부펀드 무바달라는 미국계 부동산 컨설팅업체 존스랑라살(JLL)의 자회사 라살자산운용과 함께 안성 대덕 물류센터에 투자했다.
안성 대덕 물류센터는 경기 안성시 대덕면 무능리 2번지 일대 있으며 지하 1층~지상 3층, A동 연면적 18만7390.63㎡, B동 연면적 20만831.96㎡ 규모다.
◇이커머스 성장·신규 공급 급감…투자 매력 '부각'
국내 물류센터 시장은 이처럼 작년에 북미·중동 자본의 투자를 받으면서 사실상 ‘글로벌 자본의 각축장’으로 변모했다. 이는 국내 물류센터 시장의 수급 구조 변화와 무관하지 않다.
국가데이터처(옛 통계청)에 따르면 작년 한 해 국내 온라인 쇼핑 거래액은 272조398억원으로 집계되면서 '사상 최고치'를 경신했다. 전년 대비로는 4.9% 증가한 수치다.
(사진=AI DALL-E3)
반면 향후 수도권 물류센터의 공급 절벽 기조는 지속될 것으로 보인다. 과거 수도권 물류센터 신규 공급 면적은 지난 2023년 약 185만평, 2024년 약 123만평이었다.
하지만 작년 수도권 물류센터 신규 공급은 약 58만평으로, 1년 전의 절반 이하(47%)에 그친다.
수도권 물류센터 공실률도 하락했다. 유형별로는 상온 물류센터 공실률이 14.7%로 작년 상반기 대비 2.0%포인트(p) 하락했으며, 저온 물류센터 공실률은 40.7%로 같은 기간 1.4%p 떨어졌다.
업계에서는 수도권 물류센터가 △안정적 임대 수요 △제한적 신규 공급 △선진국 대비 여전히 매력적인 가격 수준을 동시에 갖춘 자산이라는 점에 주목한다.
특히 해외 투자자 입장에서는 한국 물류센터가 선진국형 코어(Core) 자산으로 분류되면서도 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이 강점으로 꼽힌다.
업계 관계자는 “해외 자본이 공실 위험이 낮고 임차 안정성이 확보된 대형 물류 자산에 선별적으로 투자하고 있다”며 “올해도 금리와 임대 수요 흐름에 따라 코어 자산 중심의 거래가 이어질 가능성이 높다”고 말했다.
다만 본격적인 시장 정상화 여부는 계속 주시해야 한다는 의견이 나온다.
쿠시먼앤웨이크필드 관계자는 "부실채권(NPL)성 거래는 급감했지만, 잔존하는 경공매 자산들로 인해 본격적인 시장 정상화 여부는 지속적인 주시가 필요하다"며 "저온 공실 및 유효 층고, 하중, 램프 접근성 등 물리적 제원의 열위에 따른 리스크가 상존해서 자산별 펀더멘털 기반의 선별적 투자 기조가 심화되는 추세"라고 말했다.
