KB자산운용은 올해 상반기 내 거래 종결을 목표로 매각 절차를 진행하고 있다. 수도권 물류센터 시장이 공급과잉 국면을 지나 안정화 단계에 접어드는 시점에 매각이 이뤄진 만큼 거래가 순조롭게 진행될 것으로 예상된다.
◇'컬리 물류센터'…4온도대 복합 물류센터
6일 금융투자업계에 따르면 KB자산운용은 평택시 복합 물류센터인 ‘로지스포인트 평택’ 매각자문사로 딜로이트 안진회계법인·세빌스코리아를 선정하고, 약식 투자안내서(TM)를 잠재 투자자들에게 배포했다.
이번 매각 대상 자산은 경기도 평택시 청북읍 고렴리 1136·1137 일대에 위치한 이른바 ‘평택 컬리 물류센터’다. 매도자는 KB자산운용이 운용하는 KB평택물류일반사모부동산투자유한회사다.
로지스포인트 평택 (자료=딜로이트안진, 세빌스)
또한 이 자산은 평택제천고속도로 청북나들목(IC)에 인접해서 서해안 고속도로 및 경부 고속도로 등 주요 광역 교통망과의 접근성이 우수하다. 수도권은 물론 중부권, 전라권까지 아우를 수 있다.
이같은 입지적 강점을 바탕으로 인근 다수 제조업 및 유통기업의 물류 거점 및 시설들이 위치해 있다. 반경 50km 내 약 1000만명 이상의 배후수요를 기반으로 수도권 및 충청권까지 라스트 마일 배달이 가능하며, 안정적인 인력 수급 여건도 갖추고 있다.
라스트 마일 배달은 물류 센터에서 주문한 상품이 최종 소비자에게 전달되기 전, 마지막 배송지(주로 가정)로 전달되는 최종 단계다. 고객 접점의 핵심으로, 빠른 속도와 정확한 배송 품질이 사용자 경험 및 브랜드 충성도에 직접적 영향을 미친다.
매각 절차는 단계적으로 진행된다. 매각 측은 비밀유지확약서(CA)를 제출한 잠재 투자자에게 투자안내서(IM), 재무정보 패키지(FIP), 입찰요청서(RFP) 등을 제공할 예정이다. 필요할 경우 추가 정보 제공이나 현장 실사 투어도 진행한다는 방침이다.
이후 투자자들이 제출한 매입의향서(LOI)를 평가해 우선협상대상자(우협)를 선정하고, 선정된 투자자와는 거래 가격을 포함한 양해각서(MOU)를 체결하게 된다.
MOU 체결 과정에서는 매도자 측이 일정 수준의 보증금 납부를 요구할 수 있다. 이후 매수자는 일정 기간 동안 자산 실사를 진행하게 된다.
KB자산운용은 이같은 절차를 거쳐 최종 인수자를 선정한 뒤 올해 상반기 거래 종결(딜 클로징)하는 것을 목표로 삼고 있다.
◇수도권 물류센터, 공급과잉→안정화 단계
이번 매각은 수도권 물류센터 시장이 공급과잉 국면을 지나 안정화 단계에 접어드는 시점에 이뤄졌다. 공실률이 뚜렷한 하락세를 보이는 가운데 조 단위 대형 거래가 성사되며 시장 분위기도 서서히 반전되는 모습이다.
젠스타메이트 리서치센터가 발표한 ‘2025 수도권 물류센터 연간 리포트’에 따르면 작년 4분기 기준 수도권 물류센터 공실률은 약 17.6%로 집계됐다. 1년 전인 2024년 4분기(25.9%) 대비 8.3%포인트(p) 하락한 수치다.
특히 임차 수요가 집중된 상온 시설의 공실률은 10.2% 수준으로 떨어지며 뚜렷한 개선 흐름을 보였다. 신규 공급 둔화, 저온 시설을 상온으로 전환하는 자산 리포지셔닝, 임차 수요의 점진적 회복 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.
작년 거래된 주요 물류센터 (자료=젠스타메이트)
특히 작년 말 인천에 위치한 첨단 물류시설인 청라 로지스틱스센터(연면적 약 13만평)가 1조원에 거래됐다. 국내 물류 부문 단일 자산 거래로 역대 최대 규모다.
이 자산은 공실을 대거 해소한 뒤 손바뀜이 이뤄져, 시장 회복세를 가늠할 수 있는 사례로 주목받는다.
수도권 물류센터 공급 규모도 뚜렷한 감소세를 보이고 있다. 작년 수도권 물류센터 연간 신규 공급량은 약 36만7000평으로, 2024년(124만4000평) 대비 71% 감소했다. 이는 역대 최대치였던 2023년 공급량의 약 20%에 불과한 규모다.
이런 공급 감소 흐름은 올해도 이어질 전망이다. 작년 연간 신규 인허가는 25건에 그쳤고, 작년 4분기에는 신규 착공이 한 건도 없었다.
수도권 물류센터 개발 사업기간 추이, 준공 지연 사례 비중 (자료=젠스타메이트)
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “작년 수도권 물류센터 시장은 공급 확대 사이클의 조정 단계를 지나 점진적인 균형 회복 국면에 진입했다”며 “작년 4분기 초대형 거래 성사와 공실률 개선은 구조적 과잉 국면이 완화되고 있음을 보여주는 지표”라고 평가했다.
