작년 우정사업본부에 이어 또다시 대형 출자기관(LP) 자금을 확보해 국내 부동산 펀드 시장에서 존재감을 키우고 있다는 평가다.
◇국내 '코어 오피스·물류·호텔' 지분 투자
25일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 노란우산공제가 추진 중인 ‘2026년 국내 부동산 지분 블라인드 펀드’ 위탁운용사 우선협상대상자로 선정됐다.
노란우산공제는 오는 6월 이전에 제반 계약을 체결되는 것을 조건으로 운용사를 선정하는 절차를 진행 중이다. 우선협상대상자와 세부 운용 조건 협의를 거쳐 최종 계약을 체결하고, 오는 6월 말 전까지 펀드 결성을 완료할 예정이다.
투자자는 캐피탈 콜 방식으로 투자한다. 캐피탈 콜은 사모펀드(PEF)나 벤처캐피털(VC) 운용사(GP)가 투자자(LP)들로부터 약속받은 투자금(약정액)을 한 번에 받지 않고, 실제 투자 건이 발생할 때마다 필요 자금의 납입을 요청하는 방식이다.
운용사는 노란우산공제 외에도 국내 공동 기관투자자를 1개사 이상 확보해야 한다. 아직 공동 투자자는 정해지지 않은 것으로 전해졌다.
이번 블라인드 펀드는 국내 부동산을 대상으로 하는 지분 투자 전략을 기본으로 한다. 투자 대상은 보통주 및 지배지분에 한하며, 우선주 및 소수지분(자산통제권 미보유), 재간접 투자는 제외한다.
안정적 임대 수익을 확보할 수 있는 코어 오피스를 중심으로 일부 물류, 호텔 등 대체자산에도 투자해 포트폴리오를 구성할 계획이다. 투자 건별로 개별 실물부동산에 대한 투자 위험이 상호 간 전이되지 않는 방식이어야 한다.
개발중인 자산 또는 개발 예정인 자산에는 투자가 불가능하다. 이밖에 기타 세부 전략은 운용사가 자율적으로 제안할 수 있다.
◇IRR 연 6% 목표…공동 투자자 추가 모집
노란우산공제는 투자한 부동산에 일부 공실 등 이슈가 발생할 경우 자체 사업비를 활용해 회원 서비스 공간 등으로 활용하는 방안도 검토하고 있다.
이를 통해 단순 임대수익을 넘어 자산의 전략적·수익적 가치를 높이겠다는 구상이다.
이번 펀드의 목표 내부수익률(IRR)은 보수 차감 후 기준 연 6% 이상으로 제시됐다. 펀드 만기는 설정일로부터 10년이며, 투자기간은 2년 이내다. 수익자 동의를 얻을 경우 만기 연장도 가능하다.
차입 한도는 가중평균 담보인정비율(LTV) 60% 이내로 제한한다. 기타 세부 운용 기준은 우선협상대상자 선정 이후 협의를 거쳐 최종 확정될 예정이다.
미래에셋자산운용은 최근 주요 기관투자가들로부터 잇따라 위탁운용사로 선정되며 부동산 펀드 시장에서 영향력을 확대하고 있다.
앞서 지난해에는 우정사업본부(우본)의 국내 부동산 코어 전략 펀드 위탁운용사로 선정돼 약 6000억원을 위탁받았다. 해당 자금으로 서울 종로구 공평동에 있는 ‘G1서울’을 3.3㎡당 약 3500만원 수준에 매입한 것으로 전해졌다.
G1서울 (사진=김성수 기자)
시공사는 현대엔지니어링이다. 지난 2022년 11월 17일 공사를 시작했으며 오는 7월 29일 완공 예정이다.
◇판교 테크원타워 1조원 차익…IRR 약 23%
미래에셋자산운용은 작년에도 굵직한 딜을 마무리하는 등 ‘희소식’이 많았다. 판교 테크원타워 매각을 성공적으로 마무리해 1조원 이상 벌었고, 여의도 국제금융센터(IFC) 이행보증금 반환 관련 소송에서도 이겼다.
판교 테크원타워는 경기도 성남시 분당구 백현동 534번지에 위치한 지하 7층~지상 15층, 연면적 19만7236㎡(약 6만평) 규모 초대형 오피스다. 오는 2027년 만기인 ‘미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁 제62호’ 펀드에 담겨 있었다.
이 건물은 판교 내 최대 규모의 트로피에셋으로 꼽힌다. 당초 미래에셋금융그룹과 네이버가 같이 투자했으며, 네이버가 지난 2023년 오피스 수익증권 45.08%를 싱가포르투자청(GIC)에 매각했다.
미래에셋은 판교 테크원타워 오피스 전체 매각을 추진한 결과 작년 9월 25일 카카오뱅크·한국투자리얼에셋운용 컨소시엄과 매각 거래를 최종 완료했다. 매각가는 약 2조원, 연면적 3.3㎡(평)당 거래가격은 3322만원이다.
이로써 국내 오피스시장 사상 최고가를 기록했으며, 판교 권역 내에서도 가장 높은 평당가를 달성했다.
판교 테크원타워 전경
또한 미래에셋은 여의도 국제금융센터(IFC) 빌딩 2000억원 이행보증금(계약금) 관련 캐나다계 브룩필드자산운용과의 소송에서도 이겼다. 브룩필드는 작년 12월 5일 미래에셋에 IFC 매입 계약 무산에 따른 2000억원과 지연이자·중재 비용 등 총 2830억원을 현급 지급했다.
금융투자업계 관계자는 “최근 기관투자가들이 안정적인 코어 자산 중심으로 투자 전략을 재편하는 흐름 속에서 운용 경험이 많은 하우스에 자금이 몰리는 분위기”라며 “미래에셋이 대형 LP 자금을 연달아 확보하면서 국내 부동산 펀드 시장에서 입지를 더욱 강화하고 있다”고 말했다.
