인근에 있는 유엔사부지 복합개발사업장 ‘더파크사이드 서울’의 하이엔드 오피스텔 ‘더파크사이드 스위트’가 작년에 분양한 만큼 크라운호텔 개발사업에 대한 관심도 이어지고 있다.
이 사업 관련 브릿지론은 오는 5월까지 만기 연장됐다. 시행사, 대출해주는 특수목적회사(SPC), 시공사 현대건설 간 합의가 이뤄지면 만기를 오는 9월까지 추가 연장할 수 있다.
◇현대건설·넥스플랜·코람코·한투부동산신탁 '컨소'
26일 건설업계에 따르면 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업은 오는 6월 실착공을 목표로 주변 토지 정리공사를 진행 중이다.
크라운호텔 개발은 서울 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 신축 및 분양하는 사업이다.
서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업 (사진=디에이그룹엔지니어링종합건축사사무소)
사업시행자는 케이스퀘어용산피에프브이(PFV)(구 하나대체투자용산PFV), 시공사는 현대건설이다.
케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △부동산 개발회사(디벨로퍼) 넥스플랜 25.0% △한국투자부동산신탁 6.0% △코람코자산운용 19.5%다.
당초에는 시행사 RBDK가 2대 주주였다. 이후 넥스플랜이 작년 7월 RBDK가 보유했던 케이스퀘어용산PFV 보통주 지분 25%(250만주)를 취득하면서 2대 주주로 올라섰다.
사업은 사실상 현대건설이 주도하고 있다. 코람코자산운용은 PFV의 자산관리회사(AMC) 역할을, 한국투자부동산신탁은 자금관리 업무를 맡고 있다.
앞서 이 사업장은 지난 2023년 12월 서울시 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 공모를 조건부로 통과했었다. 용산공원과의 접근성, 저층부 개방 등 공공성을 보완한다는 조건 하에서다.
선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이제한 및 일조 등 확보를 위한 높이 적용을 배제받을 수 있다. 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.
그러나 현대건설은 서울시와 협의해서 창의·혁신디자인 사업에 참여하지 않는 쪽으로 결정했다. PFV의 2대 주주가 바뀌는 등 사업 여건이 변하다보니 현대건설이 자체적으로 설계하는 게 낫겠다고 판단한 것이다.
이에 따라 현대건설은 기존에 접수했던 지구단위계획을 취하하고, 용산구청에서 건축허가를 받는 쪽으로 선회했다.
◇현대건설 사업 주도…브릿지론, 9월로 만기 연장
케이스퀘어용산PFV는 이 사업 관련 약 3513억원 규모 브릿지론의 만기를 지난 19일 맞았다. 현재는 브릿지론 만기가 오는 9월로 연장된 상태다.
서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)
비엔케이썸제이십삼차는 지난 2024년 12월 19일부터 유동화증권을 발행해서 조달한 자금으로 케이스퀘어용산PFV에 대출을 실행하고 있다. 이 유동화거래의 주관회사는 BNK투자증권이다.
비엔케이썸제이십삼차는 2350억원 트랜치B 대출 중 2250억원을 지난 20일 최초 실행했다. 추후 케이스퀘어용산PFV의 요청에 따라 잔여 100억원 한도 내에서 추가대출 실행이 가능하다.
해당 대출의 만기는 오는 5월 18일이며, 만기 일시상환되는 조건이다. 다만 케이스퀘어용산PFV, 비엔케이썸제이십삼차 및 현대건설 간 합의로 오는 9월 18일까지 만기 연장할 수 있다.
비엔케이썸제이십삼차가 만기 연장에 동의하는 조건은 △연장되는 대출만기일(오는 9월 18일)까지의 이자 및 각종 비용을 지급받고 △다음 회차 유동화증권에 대한 인수약정이 체결되고 △대출금리 등 제반 조건에 대한 합의서가 체결되는 등 조건이 충족되는 경우다.
다만 대출채권의 신용위험이 있다. 케이스퀘어용산PFV의 채무 불이행이 발생할 경우 유동화증권의 상환이 어려워질 위험이 있다.
부동산 PF 사업 관련 자금조달에서 케이스퀘어용산PFV는 사업에서 발생하는 현금흐름으로 대출채권의 상환 재원을 확보하는 만큼 사업 진행단계, 사업성과 등에 따라 대출채권 회수 가능성이 달라진다.
이같은 위험을 통제하기 위해 현대건설이 ‘자금보충 및 조건부 채무인수’ 의무를 맡고 있다.
비엔케이썸제이십삼차가 유동화증권 상환에 필요한 자금이 부족해서 현대건설에 요청하는 경우 현대건설은 자금보충을 할 의무가 있다. 만약 이 의무를 이행하지 않으면 현대건설이 케이스퀘어용산PFV의 대출채무를 인수해야 한다.
