PF 만기가 돌아올 경우 담보대출로 전환할 예정인데, 그 시점의 금융시장 상황에 따라 금융비용이나 조건이 달라질 수 있어서다. 중동 리스크에 따른 불확실성으로 대출 조건이 까다로워지고 있는 만큼 내년 3월 담보대출로 전환시 지금보다 금리 수준이 오를 가능성도 있다.
◇약 3271억 규모 PF 대출, 내년 3월 만기 예정
7일 금융투자업계에 따르면 서울 중구 을지로3가 도시정비형 재개발구역 제12지구 사업 관련 약 3270억9000만원 규모의 PF 대출은 내년 3월 11일 만기를 맞는다.
이 사업은 서울 중구 을지로3가 65-14 일대에 지하 8층~지상 17층, 연면적 4만4906.79㎡ 규모의 업무시설 및 근린생활시설을 개발하는 프로젝트다. 건물 명칭은 '이을타워'며 시행사는 을지로75피에프브이(PFV), 시공사는 우미건설이다.
을지로3가 12지구 (사진=김성수 기자)
이어 △우미글로벌(보통주 19.57%) △동일아이엔씨(보통주 10.87%) △미드미디앤씨(보통주 8.70%) △마스턴투자운용(보통주 3.39%) △KCC건설(보통주 2.61%) 등이 공동 출자했다.
현재 공사 막바지 단계로, 오는 9월 말 준공을 앞두고 있다. 업무시설은 이미 선매입 완료됐다.
을지로75PFV는 지난 2023년 9월 14일 교보에이아이엠코어일반사모부동산투자회사제1-1호와 총 5603억5300만원(부가가치세 별도) 규모의 부동산 매매계약을 체결했다.
이 펀드는 교보AIM자산운용이 운용하며, 매매계약 체결을 앞둔 지난 2023년 9월 8일 2397억원 규모로 설정됐다.
이에 따라 준공 이후 자산 매각 불확실성은 해소된 상태다. 다만 매수인 요청 시 최대 55억원의 지원금을 을지로75PFV가 부담해야 하는 조건이 포함돼 있다.
◇준공 전 선매입 완료…교보AIM, 5603억에 인수
을지로75PFV는 PF 대출로 총 4300억9000만원 규모 차입약정을 체결한 상태다. △트랜치A 2900억원 △트랜치B 1400억9000만원이다. 이 중 실행된 액수는 작년 말 기준 약 3270억9000만원 규모다.
트랜치A의 각 대주별 약정금액은 △교보생명보험(일반계정) 300억원 △신한카드 300억원 △교보생명보험(특별계정) 1000억원 △신한은행 400억원 △신한부동산론일반사모부동산투자신탁제3호 600억원 △300억원이다.
(자료=감사보고서)
PF 대출은 내년 3월에 담보대출로 전환되면서 상환될 예정이다. 담보대출로 바뀌면 금리도 낮아지게 된다. PF 대출 금리는 △트랜치A 기준 6.7% △트랜치B 기준 12%인데, 현재 프라임 오피스 담보대출 금리는 선순위 기준 최저 4.3~4.4% 정도다.
PF 구조상 안정장치도 마련돼 있다. 시공사 우미건설은 대주단에 책임준공을 확약했다.
만약 책임준공 의무가 이행되지 않을 경우, 우미건설은 을지로75PFV의 대출약정에 따른 피담보 채무를 중첩적으로 인수해야 한다. 채무인수 이후 우미건설이 피담보 채무를 전액 상환하면 을지로75PFV에 구상권을 청구할 수 있는 구조다.
이처럼 선매입 계약과 책임준공 약정이 결합된 구조는 통상 PF 리스크를 낮추는 장치로 평가된다. 현재 교보AIM자산운용은 해당 건물의 임대차계약 관련해서 국내외 다수 기업들과 논의하고 있다.
건물이 지하철 2·3호선 환승역 을지로3가역 바로 앞에 위치해 입지가 양호해서 사옥으로 쓰려는 수요가 있으며, 보안을 중시하는 기업도 관심이 높은 것으로 전해졌다.
부동산업계 관계자는 "최근 임차인들이 서울 도심 내 신축 오피스인 'G1서울', '르네스퀘어' 및 '이을타워'를 놓고 비교하고 있다"며 "같은 해 신규 공급이 몰려서 경쟁빌딩 간 임차인 유치 경쟁이 치열하지만, 이을타워가 경쟁 빌딩 대비 임대 경쟁력이 높다"고 말했다.
◇담보대출 전환시 금리상승 위험…현재 4.3~4.4%
다만 내년 3월 PF 만기 시점의 금융환경이 아직 변수로 남아있다. 금리 수준과 자금시장 유동성에 따라 차환 조건이 달라질 수 있어서다.
현재 대출시장에서는 중동 사태 관련 변동성이 악재로 작용하고 있다.
올 초만 해도 프라임 오피스 자산의 선순위 담보대출 금리가 3.8~4.0% 수준에서 안정세를 보였었다. 하지만 미국·이란 전쟁 장기화로 국제유가, 환율 등 불확실성이 높아지면서 프라임 오피스 선순위 대출금리가 최저 4.3~4.4% 정도로 올랐다.
얼마 전에는 최저 4.2~4.3%였는데 최근에 10베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 더 오른 것. 한국은행(한은)은 기준금리 동결로 통화정책 안정을 유지하고 있지만, 시중의 금융비용 부담은 오히려 높아진 것이다.
글로벌 투자은행(IB)들은 한은의 금리 인상 시나리오를 제시하기 시작했다. 국제유가가 급등으로 국내 인플레이션 압력이 고조되고 있어서다.
김진욱 씨티 수석 이코노미스트는 한은이 오는 7월과 10월 각각 0.25%포인트(p)씩 두 차례 인상을 단행해 올려 연말 기준금리를 약 3% 수준으로 끌어올릴 것으로 전망했다.
글로벌 상업용부동산(CRE) 서비스 회사 뉴마크의 장현주 전무는 "한은의 금리인하 기대 약화와 금융기관의 가산금리 상승 영향으로 시장금리는 상승세를 보이고 있다"며 "이에 따라 실제 자금 조달 비용은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다"고 말했다.
이어 "대출금리 하락은 제한적이며 차입 여건도 여전히 제약적인 수준에 머물러 있다"며 "이같은 금융 환경은 투자 의사결정에 있어 선별적 접근을 강화시키는 요인으로 작용하며, 전반적인 투자시장 회복 속도를 제한하는 요인"이라고 덧붙였다.
금융투자업계 관계자는 "선매입이 완료된 사업장은 기본적인 안정성이 높지만, PF 만기 시점의 시장 상황에 따라 금융비용이나 조건이 달라질 수 있다"며 "준공 이후 차환 전략이 중요해질 것"이라고 말했다.
