법무법인 지평 리츠펀드 그룹장 이석재 파트너변호사와 부그룹장 이승환 파트너변호사는 최근 이데일리와 만나 이같이 강조했다.
법무법인 지평 리츠펀드그룹 이승환(왼쪽), 이석재 파트너변호사(오른쪽) (사진=김태형 기자)
◇제도 도입 참여 경험→고객 자문 '선순환 구조'
법무법인 지평은 부동산 금융시장이 위축된 상황에서도 리츠(REITs·부동산투자회사)와 펀드 중심의 전문성을 앞세워 시장 내 존재감을 키우고 있다. 단순 자문을 넘어 제도 설계 단계까지 관여하며 ‘판을 짜는 로펌’으로 자리매김했다는 평가다.
두 변호사는 법무법인 넥서스에서 10년간 함께 근무했다. 이후 두 사람이 2020년 함께 지평으로 적을 옮기면서 현재까지 신뢰를 쌓아왔다는 설명이다.
지평의 경쟁력에 대해선 "이미 시장 점유율로 검증됐다"는 평가가 나온다. 지평은 과거 5개년(2021~2025년) 동안 부동산 리그테이블에서 계속 3위권에 머물렀고, 올해 1분기에는 총 5건 부동산 딜의 법률자문을 수행하며 주요 로펌 중 실적 1위를 달성했다.
지평이 올해 1분기 법률자문을 수행한 딜은 △서울 강남구 역삼동 832-21일원에 신축 중인 업무시설 선매입(거래금액 7890억원) △경기도 성남시 황새울로 216 소재 휴맥스빌리지 매각 자문(거래금액 2800억원) △서울 성동구 성수동2가 236-5번지 소재 한성자동차 정비소를 매입해 업무시설을 개발하는 프로젝트(거래금액 1245억900만원) △경기도 하남시 풍산동 595 소재 하남미사유통물류센터 매입 자문(거래금액 770억원) △여수 죽림1지구 A5BL을 매입해 공공지원민간임대주택을 개발하는 사업(거래금액 351억4336만원)이다.
특히 지평은 매입(선매입), 매각, 개발 등 서로 성격이 다른 거래를 균형 있게 수행하면서, 시장 전반에서 요구되는 다양한 자문 수요에 대응했다.
이석재 법무법인 지평 리츠펀드그룹 파트너변호사(그룹장) (사진=김태형 기자)
지평은 이전부터 금융 분야 '전문성'을 축적해 왔다. 세부적으로 △금융 자문 △리츠·펀드 △금융규제라는 3가지 범주로 나눠져 있다. 이 중 리츠와 펀드를 전담하는 리츠펀드그룹은 인력이 16명이며, 금융자문 및 규제까지 포함하면 약 40명에 이른다.
다른 로펌이 기능별로 조직이 분리된 것과 달리, 지평은 리츠·펀드·프로젝트 파이낸싱(PF)을 모두 다루면서 통합적으로 구조를 설계한다.
이승환 변호사는 "단순 법률 자문을 넘어 정책과 제도까지 연결되는 풀 패키지 서비스를 제공할 수 있다"며 "리츠펀드그룹에 소속된 16명이 리츠, 펀드, 프로젝트금융투자회사(PFV)를 다 이해하기 때문에 프로젝트가 의뢰가 들어오면 각 비히클의 장단점을 알고 방향을 제시할 수 있다"고 말했다.
최근 부동산 시장은 자금조달 환경 변화와 규제 변수로 거래 구조가 한층 정교해지고 있다. 지평 리츠펀드그룹은 기존 제도 안에서 자문하는 데 그치지 않고, 제도 설계 단계부터 참여해 방향성을 제시한다.
실제로 '프로젝트 리츠'라는 새로운 제도가 도입되려면 부동산투자회사법이 개정돼야 했다. 지평은 제도 도입 과정에서 국토교통부 용역을 수행하며 정책 방향을 제안했고, 실제로 법 개정에도 참여했다.
고객들이 프로젝트 리츠의 취지나 해석 방향을 궁금해하면 지평은 이같은 경험을 근거로 풍부한 자문을 제공할 수 있다. 제도 도입에 참여했던 경험이 고객 자문으로 이어지는 '선순환 구조'인 셈이다.
현재 지평이 수행 중인 대표적인 딜도 '성수동 프로젝트 리츠'인 '에이치엘6호성수, 에이치엘7호성수'다. 이 사업은 서울 성동구 성수동에 위치한 옛 한성자동차 메르세데스-벤츠 서비스센터 부지를 개발하는 사업이다. 개발 대상 부지는 서울 성동구 성수동2가 243-1번지 일대 3개 필지다.
에이치엘6호성수는 기존 개발리츠를 개정 부동산투자회사법에 따라 프로젝트리츠로 전환한 사례였다. 반면 에이치엘7호성수는 프로젝트리츠로 '전환'이 아니라 애초 프로젝트리츠로 설립 신고를 하는 최초 사례였다.
이승환 법무법인 지평 리츠펀드그룹 파트너변호사 (사진=김태형 기자)
이어 "리츠펀드그룹에서 국토부의 부동산투자회사법 개정 용역을 수행하고, 실제로 국토부와 부동산투자회사법 개정 작업까지 수행하였던 경험이 최초 프로젝트리츠 설립신고를 준비하는 데 많은 도움이 됐다"고 강조했다.
◇트렌드 맞는 전문성…'증감자 셰어딜' 자문 다수
에이치엘6호성수, 에이치엘7호성수 프로젝트는 입지 확보가 최대 난관이었지만, 토지주 설득 과정을 거쳐 사업이 성사됐다. 강남 접근성과 높은 가시성을 갖춘 입지로 향후 가치 상승 가능성이 크다는 평가다.
또한 지평은 최신 트렌드를 먼저 파악하고 전문성을 쌓는 구조를 구축했다. 최근 상업용부동산 시장의 독특한 트렌드는 '자본 재조정(증감자) 방식'의 셰어딜이 증가했다는 점이다.
셰어딜은 부동산 거래 방식 중 하나로, 실물 자산(건물 등)을 직접 사고파는 대신 해당 자산을 소유한 부동산 투자기구의 수익증권(지분)을 매입하는 형태의 거래를 의미한다. 부동산 소유자는 바뀌지 않고 투자자만 달라지는 셈이다.
이 방식은 부동산 자산을 직접 취득하는 에셋딜(실물 거래)과 달리 '부동산 취득세 면제'나 '거래 절차 간소화' 등의 장점이 있다.
실제로 작년부터 신규 매수자들이 프라임 오피스를 취득할 때 거래비용을 아끼기 위해 해당 오피스를 보유한 리츠의 주식을 양수도하거나 증·감자로 자본을 재조정하는 방식을 활용하는 경우가 여러 건 있었다.
또한 '자본 재조정(증감자) 방식'의 셰어딜은 자산을 재평가해서 주식가치가 오르면 기존 주주는 액면가보다 높은 가격으로 감자 대금을 받아서 자금을 회수하고, 신규 주주는 새로 평가받은 가액에 주식을 인수해서 증자로 진입하는 구조다.
자산 가치 상승을 반영하면 담보인정비율(LTV)이 하락해서 추가 대출 여력이 생긴다는 장점이 있다. 다만 자본시장과 금융에 대한 이해가 동시에 요구돼 수행 난이도가 높은 편이다. 지평이 해당 분야 주요 딜을 다수 맡은 배경도 여기에 있다는 설명이다.
지평이 2024~2025년 자문업무를 수행한 △역삼동 '코레이트타워' △역삼동 '빗썸금융타워'(구 강남N타워) △교보자산신탁이 매각한 '삼성동 빌딩' △도렴동 '센터포인트 광화문' 모두 '자본 재조정(증감자) 방식'의 셰어딜로 진행됐다.
법무법인 지평 리츠펀드그룹 이승환(왼쪽), 이석재 파트너변호사(오른쪽) (사진=김태형 기자)
현재 부동산 시장에 대해서는 전반적으로 위축된 상황이라는 진단이 나온다. 미국·이스라엘-이란 전쟁으로 물가가 오르면서 한국은행의 기준금리 인하에 대한 기대가 약화됐고, 원자재 가격은 상승했다. 특히 개발 사업과 일부 물류센터 분야는 투자 수요가 눈에 띄게 줄었다.
반면 데이터센터는 예외적인 성장 영역으로 꼽힌다. 인공지능(AI) 확산에 따라 수요가 증가하면서 신규 투자 관심이 꾸준히 이어지고 있다. 대형 데이터센터 뿐 아니라 기존 건물을 활용한 ‘엣지 데이터센터’ 역시 새로운 투자처로 부상하고 있다.
엣지 데이터센터는 사용자나 데이터가 발생하는 곳 근처에 소규모로 분산 설치돼서, 초저지연(Low Latency) 실시간 데이터 처리와 분석을 제공하는 데이터센터다. 5G, 사물인터넷(IoT), 자율주행, OTT 서비스 등 즉각적 반응이 필요한 산업에서 핵심적인 역할을 한다.
이승환 변호사는 "AI 발전에 따른 데이터센터 확보가 요구됨에 따라 리츠나 펀드를 통해 데이터센터를 매입하거나 직접 개발하는 사례들이 늘어나고 있다"며 "리츠나 펀드가 일반 건물을 매입한 후 일부 층을 엣지 데이터센터를 전환하는 사례도 나오고 있다"고 말했다.
지평의 향후 전략에 대해서는 "트렌드를 가장 먼저 따라가는 것"이라는 답이 돌아왔다. 고객들이 새로운 구조와 상품을 고민하는 과정에서 자연스럽게 자문 요청이 이어지고, 그 흐름 자체가 시장 변화를 읽는 지표가 된다는 설명이다. 앞으로도 제도 설계부터 자문까지 이어지는 통합 구조를 유지하며 시장을 선도하겠다는 방침이다.
이석재 변호사는 "지평 리츠펀드그룹의 강점은 리츠와 부동산 펀드의 전 주기를 아우르는 원스톱 서비스에 있다"며 "설립·인가, 투자구조 설계, 자금조달, 세제 검토, 공시 및 규제 대응, 분쟁 관리까지 복합적인 법률 이슈를 통합적으로 대응할 수 있다는 점이 차별화 요소"라고 강조했다.
