코메르츠방크의 본사 이전 가능성이 제기되면서 '제2의 트리아논 빌딩'이 되는 것 아니냐는 우려가 제기됐다. 다만 삼성SRA자산운용은 임대 연장과 계약 종료 후 퇴거 등 다양한 시나리오를 놓고 협상을 진행하며 공실 리스크 관리에 나선 모습이다.
◇코메르츠방크타워 임대 연장·퇴거 놓고 협상중
30일 투자은행(IB)업계에 따르면 삼성SRA자산운용은 코메르츠방크와 코메르츠방크타워 임대차 계약과 관련한 협의를 진행 중이다.
양측은 현재 임대 계약을 연장하는 방안과 오는 2032년 계약 만료 이후 퇴거하는 방안 등을 모두 테이블에 올려놓고 논의하는 것으로 알려졌다.
코메르츠방크타워 (자료=어반 시스템스 디자인)
코메르츠방크는 지난 2016년 이 건물을 삼성SRA자산운용에 약 6억유로(당시 약 7500억원)에 매각한 뒤 2032년까지 건물 전체를 단독 임차하는 '세일앤드리스백'(매각 후 재임차) 계약을 체결했다.
시장에서는 지난해부터 코메르츠방크가 본사를 이전할 수 있다는 관측이 제기되면서 우려가 커졌다. 앞서 파이낸셜타임스(FT)는 지난해 11월 코메르츠방크가 비용 절감에 나서면서 프랑크푸르트 본사 건물에서 이전하는 방안을 검토하고 있다고 보도했다.
이에 국내 자산운용사의 해외 부동산 투자 실패 사례로 꼽히는 독일 프랑크푸르트 '트리아논 빌딩'처럼 대형 공실이 발생하는 것 아니냐는 시각도 나왔다.
코메르츠방크를 둘러싼 경영환경은 녹록지 않다. 현재 코메르츠방크는 이탈리아 유니크레딧의 적대적 인수 시도에 직면해 있다.
독일 연방정부(재무청)는 유니크레딧의 인수 시도에 대해 '공격적'이라고 규정하며, 제안된 인수 가격에 충분한 경영권 프리미엄이 없고 국가 이익에 부합하지 않는다는 점을 명확히 했다.
◇유니크레딧 적대적 인수전 여파…이전설 '확산'
베티나 오를롭 코메르츠방크 최고경영자(CEO)도 합병에 강하게 반대하고 있다.
그는 최근 주주들에게 보낸 서한에서 "유니크레딧의 제안은 코메르츠방크의 기업가치를 제대로 반영하지 못하고 있다"며 "독립 분석기관들이 산정한 목표주가는 현재 제안 가격과 시장가격보다 훨씬 높다"고 강조했다.
이어 "추가 공개매수 수락 기간은 이달 20일부터 다음달 3일까지지만 유니크레딧의 제안을 받아들이지 말고 코메르츠방크의 독립 경영을 지지해 달라"고 주주들에게 호소했다.
코메르츠방크는 독립 경영을 유지하기 위해 구조조정에도 속도를 내고 있다. 3000명의 추가 인력 감축 계획을 발표한 데 이어 2030년까지 수익 목표를 59억유로로 상향 조정했다.
이에 따라 코메르츠방크가 비용 절감 차원에서 본사를 이전할 가능성이 계속 거론되고 있다. 이 때문에 삼성SRA자산운용도 핵심 임차인인 코메르츠방크의 거취를 예의주시 중이다.
코메르츠방크타워는 단일 임차인이 건물 전체를 사용하는 구조인 만큼 향후 임대차 계약 결과가 자산 가치와 운용 성과에 적지 않은 영향을 미칠 수 있다.
올해 1분기 기준 독일 프랑크푸르트 오피스의 공실률은 평균 10.9%로 전년 동기대비 0.55%포인트(p) 상승했다. 임대료는 ㎡당 618유로로, 전년 동기대비 6.2% 상승했다.
금융투자업계 관계자는 "코메르츠방크의 독립 경영 여부와 본사 이전 계획이 아직 확정되지 않은 만큼 다양한 가능성을 열어두고 삼성SRA자산운용과 협의가 진행되는 것으로 안다"며 "계약 연장 여부가 향후 자산 안정성을 좌우하는 핵심 변수가 될 것"이라고 말했다.
삼성SRA자산운용 측은 "코메르츠방크타워 관련 임대차계약 협의는 비공개로 진행 중"이라고 말했다.
