[이데일리 마켓in 김성수 기자] 코로나19 이후 유럽 오피스 시장 침체로 큰 손실을 기록했던 키움투자자산운용의 네덜란드 오피스 투자 펀드가 회복 조짐을 보이고 있다.

최근 2년간 수익률은 여전히 마이너스(-66.95%)지만, 최근 1년간 수익률은 플러스(13.52%)로 전환되면서 바닥을 다지는 모습이다. 키움투자자산운용은 해당 자산을 성급하게 매각하기 보다는, 향후 시장 금리 하락과 투자심리 회복 시점에 맞춰 자산 매각을 재추진해 투자금 회수를 극대화할 계획이다.



◇최근 12개월 수익률 13.5%로 반등

1일 금융투자업계에 따르면 키움투자자산운용이 운용 중인 네덜란드 부동산 투자신탁은 최근 12개월 기준 수익률이 13.52%로 집계됐다. 직전 2년 누적 수익률이 -66.95%에 달했던 점을 감안하면 회복세가 나타나고 있다는 평가다.

이 펀드는 네덜란드 현지 특수목적법인(SPC)의 지분을 100% 보유하는 구조로 암스테르담 서부 지역(웨스트 액시스) 권역에 위치한 오피스 빌딩 '퀸즈 타워스'에 투자하고 있다. 펀드 명칭은 키움히어로즈유럽오피스부동산투자신탁이다.

글로벌 부동산 서비스 및 투자관리 회사 컬리어스에 따르면 퀸즈 타워스는 네덜란드의 경제 중심지인 란스타트 광역권에 속해 있다.

이 건물은 3개 동, 약 2만8000㎡(약 8484평) 규모의 최고급(A급) 사무실 공간을 제공한다. 가장 높은 두 동인 빌헬미나와 줄리아나는 높이가 15층(62m)이며, 베아트릭스는 11층(48m)이다.

또한 퀸즈 타워스가 위치한 암스테르담 서부 지역은 향후 개발 잠재력이 크고, 교통이 매우 편리한 복합개발 지역이다. 오피스, 주거 지역, 대규모 공원과 수변 공간을 포함한 주변 환경이 조화롭게 어우러져 있다.

다만 자산 가치 하락의 충격은 컸다. 지난 2024년 7월 기준 퀸즈 타워스의 감정평가액은 8520만유로(약 1511억원)로 매입가보다 약 34% 하락했다.

이에 키움투자자산운용은 외화 지분증권을 재평가해 기준가격을 조정했고, 이 과정에서 자본시장법상 파생상품 위험평가 한도를 일시적으로 초과했다.

'외화 지분증권의 재평가'는 보유 자산의 가치 하락 또는 환율 변동에 따른 현재 가치를 반영해서 펀드나 투자신탁의 기준가격을 현실화하는 과정이다.

또한 '파생상품 위험평가 한도'란 펀드가 파생상품 투자로 발생할 수 있는 잠재적 손실 위험을 통제하기 위해 만들어진 제도다. 파생상품 위험평가액이 펀드 전체 자산총액의 10%를 초과하지 못하도록 법적으로 제한한 규제를 뜻한다.

이처럼 기초자산의 가격 변동 등에 따라 자산총액이 감소해서 기계적으로 파생상품 위험평가액 비율이 10%를 일시적으로 초과한 경우, 감독기관(금융감독원)은 일정 기간 내 한도 이내로 해소할 수 있도록 유예 기간을 적용한다.



◇대주와 만기 연장·자산 매각 '병행'

키움투자자산운용은 위반 사항을 해소하기 위해 반대매매를 실시했지만, 작년 2월 약 35억7000만원 규모의 정산금 지급 의무가 발생했다.

파생상품 거래에서 반대매매는 예탁한 증거금이 부족해질 때 증권사가 투자자의 포지션을 강제로 청산하는 조치다. 이 과정에서 발생한 손익을 확정 짓고 잔여 자금을 수수하는 것을 정산금이라고 한다.

다만 키움투자자산운용은 현지 선순위 대출 연장 조건으로 운용수익이 선순위 대주 관리계좌에 예치되는 '캐시 트랩(현금 보유 의무)' 조항이 유지되고 있다.

이에 따라 정산금 지급에 필요한 보유 현금이 부족해서 채무불이행 사유가 발생했다. 현재 해당 미수금에 대해 연 9% 수준의 미수이자를 부채로 계상하고 있다.

현재도 캐시 트랩은 유지되고 있다. 현지 SPC가 발생시키는 모든 현금은 국내 투자자에게 배당할 수 없는 상태다. 이에 따라 키움투자자산운용은 분배금을 전액 유보하기로 결정했다.

그나마 자산의 펀더멘털이 개선되고 있다는 점은 긍정적인 요인이다. 핵심 임차인인 네덜란드 공공기관 고용보험공단(UWV)은 올해 1월 1일부터 2035년 12월 31일까지 임대차 계약을 총 10년 연장했다.

장기 임차인을 확보하면서 현금흐름 안정성은 높아졌지만, 선순위 대주는 여전히 자산 매각을 요구하고 있다. 대주는 세컨더리 세일(대출채권을 제3자에게 양도하는 방안) 가능성까지 언급하며 강경한 입장을 유지하고 있다.

이에 키움투자자산운용은 '투트랙 전략'을 쓰고 있다. 선순위 대주와 관계를 유지하고 향후 대출 만기 연장 협상에서 협상력을 유지하기 위해 시장에서 잠재 매수자를 물색하는 한편, 선순위 대주와 추가적인 대출 만기 연장 협상도 병행하는 것.

현재까지 잠재 매수자들과 논의한 가격을 감안하면 펀드의 투자금 회수가 쉽지 않기 때문이다. 키움투자자산운용은 성급한 매각보다 대주, 임차인 및 자문사와 긴밀하게 협의해서 자산 가치 훼손을 최소화하는 방향으로 운영 및 회수하는 전략을 지속하고 있다.

또한 키움투자자산운용은 현지 자산운용사와 매주 주요 현안을 점검하고 있으며, 선순위 대주와도 정기적으로 협의를 이어가고 있다. 대출 만기는 오는 9월까지로 연장된 상태다.

향후 대출 추가 연장이 성사될 경우 시장 금리 하락과 투자심리 회복 시점에 맞춰 자산 매각을 재추진해 투자금 회수를 극대화할 계획이다.

금융투자업계 관계자는 "최근 유럽 오피스 시장이 점진적으로 안정되면서 우량 자산을 중심으로 회복 조짐이 나타나고 있다"며 "퀸즈 타워스 역시 장기 임차인을 확보한 만큼 향후 금리 환경이 개선되면 자산 가치 회복 가능성이 높아질 것"이라고 말했다.