대출 만기를 2년 연장한 것은 물론 금리까지 낮추고, 기존 선·중순위 혼합 구조를 전액 선순위 대출로 바꾸면서 금융비용 부담도 줄였다.
◇금리 4.9%→4.22%로 인하…전액 선순위 전환
2일 투자은행(IB)업계에 따르면 판교 H스퀘어를 보유한 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사(케이원제15호)는 최근 총 5380억원 규모 장기대출을 차환하는 데 성공했다.
판교H스퀘어 (사진=김성수 기자)
판교 H스퀘어는 경기도 성남시 판교테크노밸리에 위치한 대표 오피스 자산이다. 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5755평) 규모로 지난 2011년 준공됐다. 신분당선 판교역과 인접해 있으며 카카오 계열사들이 주요 임차인으로 입주해 안정적인 임대수익을 창출하고 있다.
케이원제15호는 이번 차환으로 자산을 서둘러 매각해야 한다는 부담도 덜게 됐다. 해당 자산은 리츠(REITs)를 통해 운용되고 있으며 운용 만기가 2031년 6월까지 약 5년 남아 있는 만큼, 시장 상황을 지켜보며 안정적으로 자산을 운용할 수 있게 됐다.
이번 리파이낸싱의 가장 큰 성과는 금융조건 개선이다. 기존 선순위 대출 금리는 올인코스트(All-in Cost) 기준 약 4.9%였지만 이번 차환으로 4.22%까지 낮췄다. 최근 금리 안정세와 우량 오피스 자산에 대한 금융기관들의 선호가 맞물린 결과로 풀이된다.
대출 구조도 한층 단순해졌다. 기존에는 선순위 4860억원, 중순위 520억원 등 총 5380억원으로 구성됐지만 이번에는 전액 선순위 대출로 재편됐다. 입지와 임차 안정성이 뛰어난 코어(Core) 오피스라는 점이 대주들의 높은 관심을 이끌어낸 것으로 분석된다.
◇2031년 리츠 만기까지 '안정적 운용기반' 확보
자산을 보유한 케이원제15호의 최대주주는 엠플러스자산운용이다.
케이원제15호 주식은 '제1종 종류주식'과 '보통주식'으로 나뉜다. 종류주식은 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)한다.
(자료=반기보고서)
엠플러스자산운용은 당초 군인공제회가 지분 100%를 보유한 운용사였다. 다만 지난 4월 군인공제회가 지분을 매각하면서 최대주주가 에이펙스자산운용으로 바뀌었다. 에이펙스자산운용 지분율이 50%+1주, 군인공제회 지분율이 50%-1주다.
시장에서는 이번 리파이낸싱이 최근 우량 오피스를 중심으로 금융시장 분위기가 개선되고 있음을 보여주는 사례로 평가한다. 미국-이란의 종전 합의로 중동 불확실성이 줄어든 만큼 우량 임차인을 확보한 코어 오피스에 대주들 자금이 다시 몰리면서 대출 조건도 빠르게 개선되고 있다는 분석이다.
IB업계 관계자는 "판교 H스퀘어는 공실 위험이 낮고 임대 안정성이 뛰어난 대표적인 코어 오피스 자산"이라며 "최근 금융기관들의 우량 자산 선호가 강해지면서 금리 인하와 전액 선순위 차환이라는 유리한 조건을 확보할 수 있었다"고 말했다.
