2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한강에셋자산운용이 추진해 온 원엑스 투자 펀드 설정이 지난달 26일 마무리됐다. 오는 3일 주식매매계약(SPA) 체결과 잔금 납입까지 마치면 원엑스의 기존 투자자 지분 재매입 절차도 최종 마무리될 예정이다. 이와 함께 1조6000억원대 본PF 증액 및 리파이낸싱 성사, 대우건설 책임준공 등 딜 조건이 맞물리며 원엑스의 사업 안정성이 크게 높아졌다.
원엑스는 서울 중구 입정동 수표구역 도시정비형 재개발을 통해 조성되는 CBD 대형 오피스 프로젝트다. 지하 7층~지상 33층, 연면적 약 17만㎡ 규모로 조성된다. 을지로3가역 일대에 들어서는 초대형 오피스로, 서울 도심권역 내 프라임 오피스 후보로 꼽힌다.
한강에셋자산운용이 조성한 펀드는 원엑스 시행법인인 트윈웍스PFV의 기존 투자자 지분을 재매입하기 위한 성격이다. 트윈웍스PFV는 2021년 애버딘과 컴투스 등 외부 투자자를 유치하며 지분 대부분을 넘긴 바 있다. 준공 후 자금을 치르는 선매각과 유사한 구조였다.
이후 사업성이 크게 달라졌다. 원엑스는 당초 23층, 연면적 3만5000평대 사업장이었지만 용적률 상향과 변경 인허가를 거치며 33층, 5만2000평대 규모로 확대됐다. 최근 CBD 신축 오피스 가치를 평당 4000만원 안팎으로 적용하면 원엑스의 완공 후 자산가치는 약 2조원을 웃도는 것으로 추산된다.
을지로 초대형 오피스 원엑스 조감도
그간 원엑스 딜은 투자자 모집과 거래 구조 조율 과정에서 적잖은 시간이 소요됐다. 사업 규모가 확대되면서 에쿼티 모집 부담이 커졌고, 기존 투자자 지분 재매입 조건과 본PF 증액 리파이낸싱, 시공사 책임준공 등 핵심 조건을 동시에 맞춰야 했기 때문이다. 시장에서는 원엑스 투자 구조가 여러 차례 조정되는 과정에서 클로징까지 상당한 조율이 필요했다는 평가가 나온다.
김수철 대표 합류 이후 한강에셋자산운용의 펀딩 및 구조화 작업에 탄력이 붙은 점도 딜 클로징에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 김 대표는 신협중앙회 투자금융본부장 출신으로, 20년 이상 기관자금 운용과 부동산·인프라·사모투자 등 대체투자 업무를 맡아왔다. 시장에서는 김 대표의 기관투자자 네트워크와 구조화 경험이 원엑스 같은 대형 복합 부동산 딜의 막판 펀딩 과정에 힘을 보탠 것으로 본다. 이번 펀드 설정은 김 대표 체제 출범 이후 한강에셋자산운용이 거둔 대표적인 대형 부동산 딜 클로징 성과로 꼽힌다.
IB업계 관계자는 “최근 CBD 내 신축 오피스 공급이 제한적인 상황에서 을지로 일대 대형 프라임 오피스에 대한 투자자 관심은 여전히 높은 편”이라며 “원엑스는 입지와 규모 측면에서 상징성이 큰 만큼 준공 이후 밸류업 여지도 충분하다는 평가가 나온다”고 말했다.
