코람코라이프인프라리츠는 최근 안양물류센터의 우선협상대상자(우협)로 선정돼 자산실사와 투자구조 검토를 진행하고 있다. 외부 자산실사와 국토부 리츠 인가, 자금조달 등 절차를 거쳐 올해 4분기 중 거래를 종결한다는 계획이다. 이번 투자는 별도 유상증자 없이 기존 재무여력과 자금조달 구조를 활용해 추진한다.
안양물류센터 전경 (자료=코람코라이프인프라리츠)
특히 PF 시장 위축으로 미착공 사업장 증가, 입지규제 등 영향으로 신규 공급은 당분간 구조적으로 제한될 것으로 전망된다. 실제 착공 면적도 줄어들고 있어서 올해 이후 공급 부족이 이어질 것으로 분석되고 있다.
공급 부족에 따른 물류센터 자산 재평가가 이뤄지고 있지만 모든 물류센터가 동시에 회복되는 것은 아니다. 입지, 시설 규모, 임차구조의 안정성을 갖춘 코어 물류센터 중심으로 차별화되고 있는 상황이다.
이에 따라 수도권 물류센터 평균 공실률은 이커머스와 3PL 수요 등에 힘입어 작년 하반기 20.5%로 낮아졌다. 투자시장에서도 해외자본과 대형 코어자산을 중심으로 거래가 증가하고 있다.
안양물류센터는 수도권 물류센터 중에서도 희소성이 높은 도심형 물류센터다. 지난 2023년 준공된 연면적 약 9만5475㎡(약 2만8881평) 규모의 상온 물류센터로, 서울 강남권과 가깝고 전층 차량 접안시설과 자동화 설비 등을 갖추고 있다.
특히 안양물류센터가 위치한 중부권은 2023년 이 자산의 준공 이후 신규 공급이 없고 신규 인허가도 없어서 향후 추가 공급이 제한적인 지역이다.
현재 안양물류센터 임대율은 99.3%고, 잔여 임대차기간(WALE)은 6.71년으로 실질적인 공실률 제로(0%) 자산이다. 쿠팡을 비롯해 농심, 지오영, 용마로지스 등이 임차하고 있다. 물류센터 투자의 주요 위험요인인 공실과 임차인 신용에 대한 부담도 낮다.
코람코라이프인프라리츠는 이곳을 연면적 기준 평당 900만원 중반대로 매입한다는 계획이다. 서울 강남권과 인접한 입지와 신축급 시설, 99% 이상의 임대율과 장기 임대차 구조 등을 고려할 때 유사한 수도권 우량 물류자산 대비 경쟁력 있는 가격 수준으로 평가되고 있다.
이번 편입은 코람코라이프인프라리츠가 지속적으로 추진해 온 투자 다각화의 일환이다. 실제로 지난 5월에는 현대차 유동화 리츠 투자를 통해 현대차의 영업거점 부동산 11곳을 편입했다. 서울 재동에서는 관광객을 위한 중소형 호텔을 개발하고 있다.
상장 초기 90% 이상이었던 주유소 비중을 낮추고 물류·호텔·오피스·모빌리티 등으로 투자영역을 확대하는 것이다. 이 과정에서 포트폴리오 자산가격 대비 순영업이익률(NOI Yield)는 기존 4.0% 수준에서 4.9%로 높아졌다. 현재 물류섹터의 순영업이익률는 5.4%로 전체 평균을 끌어올렸다.
안양물류센터는 과거 LF의 복합창고로 사용되던 시설을 코람코자산신탁이 ‘코크렙안양PFV’을 설립해 첨단 상온물류센터로 재탄생시킨 자산이다.
코람코자산신탁은 자산 매각에 따른 이해상충 문제를 선제적으로 해소하기 위해 글로벌 부동산 서비스기업 존스랑라살(JLL)을 주관사로 선정하고 공개입찰을 진행했었다.
당시 5곳 원매자가 참여한 경쟁에서 코람코라이프인프라리츠·삼성증권 컨소시엄이 우협 지위를 확보했다. 국토부 심사와 자리츠인가, 이사회 승인 등을 거쳐 최종 거래가 확정될 예정이다.
코람코라이프인프라리츠 관계자는 “수도권 물류센터 시장에서는 신규 공급이 급감해서 입지, 임차구조가 우수한 상온 자산의 희소성이 날로 높아지고 있다”며 “안양물류센터는 서울 강남권 소비시장도 소화할 수 있는 입지인데다 제한적인 신규 공급, 높은 임대율과 장기 임대차까지 갖춘 자산”이라고 말했다.
이어 “이번 투자도 별도 유상증자 없이 추진해 기존 주주의 지분 희석 부담을 최소화하는 구조”라며 “앞으로도 특정 섹터에 한정하지 않고 시장 변화에 따라 안정적인 현금흐름과 수익성을 확보할 수 있는 자산을 선별해 적극적으로 포트폴리오를 재편할 계획”이라고 강조했다.
