이와 함께 현재 연 2회인 배당을 연 4회 분기배당으로 전환하는 방안도 검토한다.
한국은행 금융통화위원회는 지난달 27일 기준금리를 기존 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트(p) 인상했다. 금리 상승은 차입비용 증가로 이어질 수 있어 최근 상장리츠 시장의 주요 부담요인으로 꼽힌다.
뉴코아아울렛 평촌점 전경 (자료=코람코자산신탁)
코람코자산신탁이 실시한 스트레스 테스트에서는 내년 차환 대상인 4300억원의 대출금리가 현재 가중평균 4.95%보다 1%p 높은 5.95%까지 상승하더라도 공모가 5000원 기준 연 7% 수준의 배당가이던스를 유지할 수 있는 것으로 분석됐다.
금리 상승에 따른 추가 이자비용을 기존 유보 현금과 임대료 상승분으로 보완하는 구조다.
최근 주가 하락으로 시가 기준 배당매력은 더욱 높아졌다. 이리츠코크렙은 연간 주당배당금(DPS) 350원을 목표로 하고 있다. 공모가 5000원 기준 연 7% 수준으로, 최근 주가를 기준으로 단순 환산한 예상 배당수익률은 두 자릿수 수준이다.
다만 배당가이던스는 목표치로 향후 금리와 차환조건 등에 따라 실제 배당금은 달라질 수 있다.
이리츠코크렙의 배당 안정성을 뒷받침하는 핵심은 장기 임대차를 통한 예측 가능한 현금흐름이다. 이리츠코크렙은 뉴코아아울렛 평촌·일산점, 2001아울렛 분당·중계점, NC백화점 야탑점 등 수도권 도심형 리테일 자산 5곳을 보유하고 있으며 이랜드리테일이 100% 책임임차하고 있다.
잔여임대차기간(WALE)도 약 8.4년이다. 특히 임대료는 소비자물가지수(CPI)에 연동해 매년 1.5~2.5% 상승하도록 설계돼 있다.
부동산 관련 세금과 보험료, 유지관리비 등을 모두 임차인이 부담하는 구조(트리플 넷)가 적용돼 있어 물가와 비용 상승이 리츠 현금흐름에 미치는 영향을 방어할 수 있다.
책임임차인인 이랜드리테일의 영업실적과 이랜드그룹의 재무여력도 최근 뚜렷한 개선세를 보이고 있다. 이랜드월드는 올해 상반기 연결기준 영업이익이 2316억원으로 전년 동기 대비 48.4% 증가했다. 최근 10년 내 최대 상반기 영업이익이다.
패션사업의 성장과 함께 유통사업의 수익성 개선이 그룹 전체 실적을 끌어올렸다.
특히 이랜드리테일의 올해 상반기 영업이익은 전년 동기 대비 243% 증가했다. 점포 경쟁력 강화와 비용 효율화 등 사업구조 개선 효과가 나타나면서 1분기에 이어 2분기에도 순이익 흑자를 유지했고, 코로나19 이후 처음으로 상반기 누적 순이익 흑자를 기록했다.
최근 영업실적 개선이 현금창출력과 재무여력 개선으로 이어지고 있다는 평가다.
코람코자산신탁은 배당 안정성과 주주가치 제고 방안도 함께 검토하고 있다. 대표적인 방안이 분기배당 도입이다. 현재 6월과 12월 연 2회인 배당을 3·6·9·12월 연 4회로 확대하는 방안을 검토하고 있다.
연간 배당가이던스는 유지하면서 지급주기를 단축해 투자자에게 보다 정기적이고 예측 가능한 현금흐름을 제공한다는 취지다. 아직 구체적인 시행 여부는 확정되지 않았으나 향후 검토 결과에 따라 이사회와 주주총회 등을 거쳐 결정될 예정이다.
이와 함께 내년 4~5월 만기가 도래하는 4300억원 규모 차입금의 선제적 리파이낸싱을 추진하고 기관투자자 대상 IR 확대 등 주가 안정과 시장 신뢰 회복을 위한 방안도 병행할 계획이다.
김철규 코람코자산신탁 리츠투자부문장은 “최근 기준금리가 추가 인상됐지만 이리츠코크렙은 장기 책임임차와 매년 상승하는 임대료, 유보 현금 등을 통해 금리변동에 대응할 수 있는 현금흐름 구조를 갖추고 있다”며 “책임임차인인 이랜드리테일의 수익성과 그룹의 현금창출력도 개선되고 있어 임대차 안정성을 뒷받침하고 있다”고 말했다.
이어 “최근 상장리츠 전반의 투자심리 위축으로 주가는 조정을 받고 있지만 리츠의 임대차와 현금흐름 구조에는 큰 변화가 없다”며 “공모가 기준 연 7%의 배당가이던스를 유지하는 한편 분기배당 전환을 포함한 주주환원 방안을 검토하고 선제적 리파이낸싱, 적극적 투자자 소통 등을 통해 주주가치를 높이는 데 집중할 것”이라고 강조했다.
