서울 아파트 전경.(사진=이데일리 방인권 기자)
실제 분양가격은 2016년 약 600만 원 수준에서 출발해 2020년까지 800만 원 내외로 비교적 완만한 상승 흐름을 보였다. 이는 저금리 환경과 유동성 확대에 따른 전형적인 자산가격 상승 국면으로 해석할 수 있다. 그러나 2021년 이후부터는 상승 기울기가 뚜렷하게 가팔라지며 기존과는 다른 양상이 전개된다. 특히 2024년 이후에는 분양가격이 급등 구간에 진입하면서 2026년에는 1,600만 원을 상회하는 수준에 도달했다. 10년간 약 2.7배 상승한 이 흐름은 단순한 가격 상승을 넘어, 공급·비용·수요 구조가 동시에 재편된 결과로 보는 것이 타당하다.
서울 신규 민간아파트 ㎡당 분양가격 동향 추이 (그래픽=도시와경제)
비용 측면에서도 분양가격 상승을 지지하는 요인이 명확하다. 2021년 이후 분양가격 급등은 건설공사비 상승과 밀접하게 연결되어 있다. 원자재 가격 상승과 인건비 증가, 글로벌 공급망 불안정이 동시에 작용하면서 총사업비가 구조적으로 상승했다. 중요한 점은 이러한 비용 상승이 일시적인 현상이 아니라는 것이다. 건설사 입장에서는 일정 수준 이상의 분양가를 확보하지 못할 경우 사업성이 확보되지 않으며, 이는 공급 지연 또는 사업 중단으로 이어진다. 최근 정비사업장에서 시공사 선정이 유찰되는 사례가 증가하는 것도 이러한 맥락에서 이해할 수 있다. 결국 분양가는 시장에서 형성되는 가격을 넘어 사업 지속 가능성을 반영한 최소 가격으로 기능하고 있다.
수요 측면에서는 상대적 가격 수치가 핵심적으로 작동하고 있다. 절대적인 분양가격은 크게 상승했지만, 여전히 인근 신축 아파트 시세와 비교할 경우 상대적으로 낮은 수준에서 공급되는 경우가 많다. 이로 인해 분양시장은 기대수익이 내재된 투자 대상이자 실수요 상품으로 동시에 인식된다. 특히 2024년 이후 급등 구간은 금리 안정 기대와 자산시장 회복 기대가 반영되면서 미래 가격 상승에 대한 확신이 수요를 견인하는 전형적인 기대 기반 시장의 특징을 보여준다.
이러한 구조는 주택시장 내 계층 간 격차를 확대시키는 요인으로 작용한다. 분양가격 상승은 초기 자금 부담을 증가시키고, 금융 규제는 레버리지 활용을 제한한다. 동시에 전세시장의 월세화는 가계의 저축 여력을 약화시키며 자산 형성 경로를 제약한다. 과거 전세를 활용한 자산 축적 메커니즘이 약화된 상황에서 무주택 가구의 시장 진입은 더욱 어려워지고 있으며, 이는 자산 보유 여부에 따른 격차를 심화시키는 방향으로 작용한다.
향후 전망을 보면 분양가격 상승 압력은 단기간 내 해소되기 어려울 가능성이 높다. 공급 제약과 비용 상승이라는 구조적 요인이 동시에 작용하는 상황에서는 가격의 방향성이 쉽게 전환되기 어렵다. 다만 금리와 경기 사이클에 따라 상승 속도는 조절될 수 있다. 실제로 2022년부터 2023년 사이 금리 급등기에 분양시장 역시 일시적인 위축과 조정이 나타났지만, 이후 빠르게 회복되며 상승 흐름을 이어간 바 있다. 이는 현재 시장이 단기 충격에는 반응하되, 근본적인 추세가 꺾이지 않고 이어지고 있음을 보여준다.
현재 서울 아파트 분양시장은 단순한 가격 수준의 문제가 아니라, 가격이 형성되는 구조 자체를 이해해야 한다. 공급은 제한되고 비용은 상승하며 수요는 유지되는 구조에서는 가격의 하락 가능성이 낮을 수밖에 없다. 따라서 시장 참여자 입장에서는 단기적인 가격 변동보다 이러한 변화가 지속될 것인지에 대한 판단이 중요하다.
송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
