특히 과거에는 서울 핵심지와 일부 대형 건설사 중심으로 적용됐지만 최근에는 수도권 전역으로 확산하는 분위기다.
신반포 19차·25차 포스코이앤씨 오티에르 조감도 (사진=포스코이앤씨)
최근처럼 공사비 변동성이 커진 시기엔 무엇보다 조합들이 후분양을 선호하고 있다. 선분양은 착공 초기 분양가를 확정해야 하기 때문에 이후 원자재 가격이 급등할 경우 사업성이 악화될 수 있다.
반면 후분양은 공정률이 60~80% 이상 지난 시점에 분양가를 책정하는 구조라 물가 상승분 반영이 상대적으로 용이하다. 철근·시멘트 등 원자재 가격 상승과 환율 부담이 커지는 상황에서 건설사들도 후분양을 보다 선호하는 분위기로 선회하고 있다.
국내 한 건설사 관계자는 “특히 분양가 상한제가 적용되는 곳들은 공사비 현실화를 위해서라도 후분양이 불가피하다”며 “최근 몇 년간 공사비 증액 갈등으로 정비사업이 중단되거나 시공사 교체 문제까지 번진 사례가 잇따르면서 조합들도 사업 안정성을 중요한 기준으로 보기 시작했다”고 분위기를 전했다.
이러한 분위기에 후분양은 과거 분양가 상한제가 적용된 강남권 등 서울 핵심지 위주로 진행했지만 최근에는 수도권 곳곳으로 확대하고 있다.
경기도에서는 파주금촌 금호어울림, 가평 썬밸리 오드카운티 가평설악 등이 후분양 형태로 공급됐고, 인천에서는 연수 월드메르디앙 어반포레 등이 후분양으로 시장에 나왔다. 과거처럼 일부 초고가 단지에만 국한되지 않고 중견 건설사 사업장으로도 확산하는 양상이다.
이는 수요자들의 인식 변화와도 맞물리기 때문이란 분석이다. 최근 부동산 시장에서는 입주 지연이나 공사 중단에 대한 불안감이 커지는 분위기다. 후분양은 준공이 가까운 시점에 분양에 나서는 구조인 만큼 수요자 입장에서도 공사 중단 리스크가 없고 실제 건물 상태를 확인한 뒤 계약할 수 있다는 장점이 있다.
다만 후분양으로 조합이나 수요자 양측 모두 자금 부담이 늘어나는 점은 감안해야 한다. 조합이나 시공사 입장에서 선분양은 계약금과 중도금 등을 통해 공사비 일부를 조달할 수 있지만 후분양은 상당 기간 조합이나 건설사 자체 자금이나 금융 조달에 의존해야 한다. 금리가 높은 시기에는 금융비용 부담이 급격히 커질 수 있다.
수요자 입장에선 공사 후반 시점의 원가와 시세를 반영하는 만큼 선분양보다 분양가가 높아질 가능성이 크다. 또 입주가 임박한 시점에 분양이 이뤄지는 만큼 선분양처럼 계약금·중도금·잔금으로 자금을 나눠 부담하지 않고 비교적 짧은 기간 안에 목돈을 조달해야 한다.
그럼에도 시장에서는 후분양 확대 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다는 관측이 우세하다. 공사비 상승과 금융시장 불안, 소비자들의 품질 검증 요구가 동시에 커지고 있기 때문이다. 특히 정비사업 시장에서는 후분양 여부 자체가 시공사 경쟁력의 일부로 평가받는 분위기까지 형성되고 있다.
송승현 도시와경제 대표는 “선분양 시 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받는 것보다, 공정률 60~80% 이후 분양해 시장 가치를 반영하려는 전략적 선택이 늘어 나고 있다”며 “특히 공사비 예측이 어려운 현 상황에서 자금력을 갖춘 단지들은 리스크 관리 차원에서 후분양을 선호할 것이며, 이는 공급 가뭄 속에서 핵심지 외 지역까지 영향을 미칠 것으로 본다”고 내다봤다.
