서울 노원구 상계주공5단지와 일대 아파트 모습 (사진=연합뉴스)
14일 부동산업계와 한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 6월 첫째 주 기준 노원구(0.22%), 도봉구(0.39%), 강북구(0.34%)의 아파트 매매가격은 전주 대비 상승폭을 확대했다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격 상승률이 0.27%를 기록한 점을 감안하면 도봉구와 강북구는 서울 평균을 웃도는 상승세를 나타낸 셈이다.
반면 강남3구의 경우 서초구 0.20%, 강남구 0.25%, 송파구 0.33%를 기록했다. 송파구를 제외하면 서울 외곽 지역인 노도강의 상승률이 강남권과 비슷하거나 오히려 높은 수준을 보인 것이다.
과거에는 강남권 집값 상승이 외곽 지역으로 확산되면서 투자 수요가 유입되는 형태였다면, 최근에는 강남권의 높은 집값과 전세난으로 밀려난 실수요자들이 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역으로 이동하면서 상승세를 주도하고 있다는 분석이 나온다.
실제 강남3구와 용산, 마용성(마포·용산·성동구) 등 핵심지로 불리는 지역의 아파트 전용면적 84㎡ 기준 매매가격은 평균 20억~30억원대에 형성되며 실수요자의 접근이 사실상 어려워졌다. 반면 노도강 일대는 6억~10억원 수준의 가격대를 유지하고 있어 상대적으로 진입 장벽이 낮다.
[이데일리 김일환 기자]
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 올해 1월 초 2만 3000여건에서 최근 1만 9000건 수준으로 18% 가까이 감소했다. 특히 이 기간 노원구(-63.3%), 도봉구(-50.4%) 의 감소폭이 강남구(-0%)에 비해 두드러졌다.
서울 외곽 지역을 중심으로 전세가율도 빠르게 상승하고 있다. KB부동산에 따르면 지난 5월 강북구 아파트 전세가율은 63.48%로 2019년 말 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 도봉구는 60.02%로 6년 4개월 만에 60%선을 돌파했고, 노원구 역시 55.57%로 2020년 이후 최고치를 나타냈다. 일반적으로 전세가율이 60~70% 수준까지 오르면 실수요 비중이 높은 시장으로 평가된다.
심형석 법무법인 조율 수석위원은 “특히 전세는 가격의 문제가 아니라 매물의 문제로 바뀌고 있다”며 “입주물량 절벽에 매물 감소를 유도하는 실거주 규제로 불안한 세입자들이 매매로 전환되고 있는데 전세를 없애는 방향은 좋지만, 무리하게 속도를 내 없애려는 정책으로 주택시장이 더욱 불안해질것으로 예상된다”고 말했다.
전세 매물 부족은 월세 상승으로 이어지고 있다. 노원구 중계그린 전용 59㎡는 보증금 3000만원 기준 월세가 지난해 11월 80만원에서 최근 110만원으로 뛰었다. 성북구 길음뉴타운8단지 래미안 전용 84㎡도 최근 보증금 1억 5000만원에 월 260만원으로 계약되며 지난해 같은 조건의 월세(165만원)보다 95만원 상승했다.
월세 부담까지 커지자 일부 실수요자들은 임대차 시장을 떠나 매매시장으로 눈을 돌리는 모습이다. 서울 도봉구의 한 공인중개업소 관계자는 “아이 학교 문제로 인근 지역에 계속 살 길 원하는 세입자들은 전세 매물 자체도 없고 월셋값도 크게 오르면서 차라리 집을 사겠다는 문의가 늘고 있다”고 전했다.
전문가들은 이번 외곽 지역 상승세를 실수요 중심 시장 재편 과정으로 해석하고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “강남권은 매매가격뿐 아니라 전셋값까지 급등하면서 진입장벽이 높아졌고, 토지거래허가구역과 입주물량 감소 영향으로 전세 매물도 부족한 상황에서 상대적으로 가격 부담이 낮은 노도강 등 외곽지역으로 수요가 이동하고 있다”며 “과거와 같은 갭투자 형태의 매매 전환은 대출규제와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 제한적이기 때문에 현재 시장은 투자 목적보다 실거주 목적의 무주택자들이 전세 부담을 줄이기 위해 매매시장으로 이동하는 구조”라고 분석했다.
