[이데일리 박지애 기자] 정부가 등록임대사업자에 대한 양도소득세 중과 배제 혜택 축소를 검토하면서 서울 전세시장에도 긴장감이 커지고 있다. 현재 서울에서 등록임대사업자가 보유한 개인 등록임대 아파트는 약 4만가구로 확인됐다. 이는 서울의 연간 아파트 입주물량과 맞먹는 규모다.

이들 주택은 의무임대기간과 임대료 인상 제한 규제를 받으며 장기간 임대시장에 공급돼 온 물량으로, 전세가격은 일반 주택 시세의 절반 수준에 형성돼 있다. 이 물량이 시장에 나올 경우 매매시장 공급을 늘리는 효과가 있다. 다만 급격한 전세 공급 감소와 임대료 상승을 우려하는 목소리도 나온다.

23일 부동산업계에 따르면 대한주택임대인협회가 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난해 말 기준 전국 개인 등록임대 아파트는 12만 4470가구였다. 이 중 서울은 4만 1492가구로 전국 물량의 33.3%에 달했다.

등록임대사업자 세제 혜택 축소 논의는 올해 들어 본격화됐다. 최근 임광현 국세청장은 SNS를 통해 “등록임대사업자 양도세 중과 배제 혜택을 손질하면 서울에서 6만 8000호 규모의 공급 효과가 가능하다”고 밝혔다.

6만 8000호는 2024년 12월 기준으로 이미 말소된 등록임대 아파트 중 아직 매각되지 않은 것으로 추정되는 2만 5000호와 올해부터 2028년까지 의무임대기간 종료로 말소 예정인 약 4만 3000호를 합산한 수치다. 이는 지난해 말 기준 서울 등록임대 아파트 재고와 비슷한 규모로, 현재 등록임대 물량 상당수가 향후 4년 내 의무임대기간 종료를 앞둔 것으로 분석된다.

국토교통부는 양도소득세 중과 배제 혜택을 축소하더라도 실제 매도 여부는 임대사업자의 선택에 달려 있다고 보고 있다. 국토부 관계자는 “시장에 나올 가능성은 있지만 모두 매도된다고 단정할 수는 없다”며 “시행 시기와 방식은 정해진 바 없고 임대차시장 보완책도 함께 검토할 수 있다”고 말했다. 업계에서도 해당 물량 중 일부는 증여나 실거주로 활용되고, 임대를 유지하는 사례도 적지 않을 것으로 보고 있다.

등록임대주택은 의무임대기간(4~10년)과 임대료 인상률 5% 제한 규제를 받는다. 이 때문에 시간이 지날수록 일반 전세 시세와 격차가 벌어진다. 대한주택임대인협회 분석 결과 2018~2024년 서울 등록임대주택 평균 전세가격은 일반 주택 평균의 53% 수준으로 저렴했다.

문제는 이들 물량이 매매시장으로 이동할 경우 전세 공급 감소로 이어질 수 있다는 점이다. 전문가들은 최근 전세 매물 감소와 임대료 상승이 이어지는 상황을 고려해 제도 개편 과정에서 연착륙 방안이 필요하다고 지적한다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “양도세 중과 배제 문제는 사실상 규제 지역인 서울이 핵심 지역”이라며 “현재 서울에 얼마나 많은 등록임대주택이 남아 있고, 이들이 전세시장에 어떤 역할을 하고 있는지를 함께 살펴봐야 한다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “등록임대 전세주택이 매매로 전환되더라도 상당수 세입자는 해당 주택을 매수하기 어렵다”며 “매매 공급 확대 효과뿐 아니라 임대 공급 감소 영향도 함께 고려해야 한다”고 말했다.