신한 블라인드펀드를 설정해서 자금조달 부담을 낮추고, 신한금융그룹이 보유하거나 투자한 개발자산 중 우량 자산을 신한알파리츠가 확보하게 하는 방안도 검토한다.
또한 신한알파리츠가 투자한 자산의 '임대수익 개선'과 '금융비용 절감'을 병행해 배당 여력을 키우겠다는 전략이다.
◇'신한 블라인드펀드' 활용…서울·판교 오피스 투자 검토
28일 금융투자업계에 따르면 신한알파리츠는 올해 1~2건의 신규 자산 매입을 검토·추진하고 있다. 투자 대상은 서울과 판교 등 주요 업무권역에 위치한 오피스 자산이 될 전망이다.
신한알파리츠 투자자산 (자료=신한알파리츠)
신한알파리츠는 지난 2017년 12월 설립돼서 2018년 8월 유가증권시장에 상장된 위탁관리 부동산투자회사(리츠·REITs)다. 신한금융지주가 금융지주회사 최초로 설립한 부동산 자산관리회사인 신한리츠운용이 신한알파리츠의 자산 투자 및 운용을 수행하고 있다.
신한알파리츠의 포트폴리오는 서울 및 판교 핵심권역에 위치한 12개 오피스 자산으로 구성돼 있다. 투자자산은 △그레이츠 판교 △그레이츠 청계 △트윈시티 남산 △신한L타워 △삼성화재 역삼빌딩 △그레이츠 숭례 △캠브리지빌딩 △용산 아스테리움 △HSBC 빌딩 △GS 서초타워 △씨티스퀘어 △그레이츠 강남 등이다.
이 중 신한L타워, 씨티스퀘어, 용산 아스테리움은 신한알파리츠가 지분을 갖고 있으며 나머지는 신한알파리츠가 100% 소유한 자산이다.
신한알파리츠는 올해 배당을 강화할 수 있는 투자 구조를 만드는 데 초점을 두고 있다. 신한알파리츠의 모회사 신한금융그룹을 통해 자금조달 부담을 낮춘다는 방침이다.
(자료=신한알파리츠)
신한금융그룹은 신한 블라인드펀드를 설정해서 신한알파리츠의 투자 역량과 배당 안정성을 뒷받침할 계획이다. 또한 신한금융그룹이 보유하거나 투자한 개발자산 중 우량 자산을 신한알파리츠가 확보하게 하는 방안도 검토하고 있다.
◇리파이낸싱·조기 대환…금융비용 절감·배당 강화 '병행'
신규 자산 매입을 위한 자금 조달의 경우 보유자산 가치 상승을 통한 추가 차입을 우선 활용할 계획이다.
오는 2026~2028년까지는 신한알파리츠 포트폴리오의 약 59% 면적이 임대차계약 만기가 도래한다. 이에 맞춰 임대 조건을 적극적으로 개선해서 수익성을 끌어올린다는 전략이다.
특히 2028년에는 ‘그레이츠 판교’ 업무시설 대부분인 약 2만1000평에서 임대차 계약이 만료된다. 이 시점 전후로 임대수익이 큰 폭으로 개선될 것으로 기대된다.
또한 신한알파리츠는 신한 블라인드펀드 외에도 공동투자자를 유치해서 투자 역량을 강화할 예정이다. 이를 통해 단일 투자 구조의 부담을 줄이고, 중장기적으로 안정적인 자산 편입 기반을 마련한다는 구상이다.
금융비용 절감 노력도 병행한다. 올해 만기가 다가오는 일부 대출의 경우, 과거 저금리로 조달된 자금이 많아서 최근 금리 수준(연 3.8~4.0%)을 고려하면 금리 상승이 불가피한 상황이다.
신한알파리츠 차입 주요 조건 (자료=신한알파리츠)
아울러 조기 상환이 가능한 대출은 만기 전 상대적으로 낮은 금리로 대환해서 금융비용을 추가로 줄일 계획이다. 업계에서는 신한금융그룹의 자금 조달력과 계열사 간 시너지가 신한알파리츠의 배당 안정성과 성장 전략에 긍정적으로 작용할 것으로 보고 있다.
금융투자업계 관계자는 “신한알파리츠는 그룹 차원의 자금 지원과 우량 자산 파이프라인을 동시에 활용할 수 있는 구조”라며 “임대 수익 개선과 금융비용 절감이 맞물릴 경우 중장기 배당 여력도 한층 강화될 것”이라고 말했다.
