이재명 대통령이 다주택자에 대한 고강도 규제 방안 마련을 지시하자, 금융당국이 임대사업자대출에 대한 담보인정비율(LTV) 심사도 강화할 방침이다.

이 대통령이 주택 임대사업자에 대한 이자상환비율(RTI) 규제 검토에 대해 "왜 RTI 규제만 검토하나요"라고 지적하자, 금융당국이 LTV까지 들여다보겠다는 것이다. 임대사업자는 그간 정권마다 다른 LTV 규제를 받아왔는데, 대출 연장 시점에는 '관행적'으로 대출을 연장해 왔다.

이 대통령은 20일 오전 자신의 엑스(X·구 트위터)에 "신규 다주택자에 대한 대출 규제 내용 보고, 기존 다주택에 대한 대출 연장 및 대환 현황과 이에 대한 확실한 규제 방안 검토를 내각과 비서실에 지시했다"고 적었다.

또 이 대통령은 금융당국이 주택 임대사업자에 대한 '임대소득 대비 이자상환비율'(RTI) 규제를 검토하고 있다는 기사를 공유하며 "왜 RTI 규제만 검토하나요. 대출 기간 만료 후에 하는 대출 연장이나 대환대출은 본질적으로 신규 대출과 다르지 않다"고 지적했다.

임대사업자 대출 LTV 50→0→30%서 다시 0%…LTV 50%도 재심사 때 그대로
임대사업자의 대출 규제는 크게 RTI와 LTV로 구성된다. 이중 LTV 규제는 정권마다 변화가 있었다.

2020년 7월 이전에는, 규제지역의 경우 LTV 20~50%, 비규제지역은 별도 LTV 규제가 없었다.

당시 문재인 정권이 주택 매매·임대사업자에 대한 주담대를 전면 금지하며 2020년 7월 이후부턴 대출이 막혔다. 규제지역, 비규제지역 모두 포함일뿐더러 개인·법인사업자에 대한 주담대를 모두 금지하면서다.

이후 윤석열 정권이 들어서며, 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 차원에서 다시 규제를 완화했다. 문재인 정권에서 집값 폭등으로 중단한 주담대를 주택 공급 활성화 차원에서 다시 허용해 준 것이다. 이에 2023년 2월부턴 규제지역 LTV는 0%에서 30%로, 비규제지역은 0%에서 60%로 완화됐다.

상황이 또 바뀐 건 이재명 정부가 들어서면서다. 지난해 들어 다시 가계대출 규모가 폭증하자, 9.7 부동산 대책으로 주택·매매 임대사업자에 대한 수도권·규제지역 주담대를 다시 제한한 것이다. 규제지역과 수도권은 0%로 다시 규제를 강화했으며, 그 외 지역은 60%를 유지했다.

금융당국 관계자는 "임대사업자의 경우 RTI 규제뿐만 아니라 LTV 규제도 있다"라며 "지난해 대출 규제로 신규의 경우 0%로 제한했으나, 대출을 연장할 땐 아니다"라고 전했다.

사실상 현재 수도권·규제지역 내 다주택자의 대출 만기 시, 0% 수준의 LTV를 적용하는 방안을 시사한 셈이다.

그간 금융당국은 RTI 규제를 엄격하게 적용할 것이라는 관측이 많았다. 대출 만기 시 RTI 재심사를 강화해 엄격히 적용하는 방안으로, 은행권에선 관행적으로 RTI 심사를 건너뛰고 연장해 온 것으로 전해진다.

RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 지표로, 임대 수입으로 이자 상환이 충분한지 판단하는 장치다. 현재 RTI 규제는 규제지역 1.5배, 비규제지역은 1.25배가 적용된다. 예를 들어 규제지역에서 연간 이자 비용이 1000만 원이면, 최소 1500만 원 이상의 임대소득이 있어야 신규 대출을 받을 수 있다.

다만 이 대통령이 '왜 RTI 규제만 검토하냐'고 지적하자, 재심사에 LTV 또한 엄격하게 관리하는 방안을 검토하는 것으로 풀이된다. 이미 내준 대출 또한 만기 연장 시 '신규 대출'에 준하는 수준으로 심사할 가능성도 있는 상황이다.



상호금융 다주택자 '뇌관' 우려…임대사업자 대출 '분할 상환' 카드도 검토
일각에선 상호금융업권의 임대사업자대출이 '뇌관'이 될 것이란 분석도 있다. 은행권 대비 상대적으로 느슨한 대출 심사 및 연장 관행으로, 현재 임대사업자대출 자료 취합조차 되지 않은 상태다.

금융당국 관계자는 "2금융권의 경우 아직 잘 모르는 폭탄과도 같다"라며, 향후 규제 방향에 대해 "관행적으로 대출 연장이 된 것이 맞으니, 재심사 시 강화하라는 취지"라고 전했다.

심사 강화로 대출 연장이 막힌 차주의 경우 일정 기간을 두고 '분할 상환'할 수 있도록 하는 퇴로도 함께 검토 중인 것으로 파악됐다. 갑작스러운 대출 상환으로 세입자의 주거가 불안정해질 가능성이 있기 때문이다.

이런 지적을 반영한 듯 이 대통령도 "일거에 대출을 완전히 해소하는 것이 충격이 너무 크다면 1년 내 50%, 2년 대 100% 해소처럼 최소한의 기간을 두고 점진적으로 시행할 수도 있겠지요"라고 했다.

한편 은행권에선 이미 내준 대출을 '신규 대출'로 인지할 경우 부작용이 크다는 지적도 있다. 은행연합회의 개인사업자대출 여신심사 모범규준 및 주택담보대출 등에 대한 리스크 관리기준상관리기준상관리기준상관리기준상, '기취급여신의 연기 및 대환'에 대해 규제 비율을 적용하지 않는다고 명시돼 있기 때문이다. 과거 대출에 현 규제를 적용할 경우 규제 충돌로 인한 혼란이 가중된다는 것이다.

지난해 대출 규제 당시에도 금융당국은 '기존 대출 증액·대환·만기 연장 시에도 강화된 조치를 적용하냐'는 질의에 "대출금의 증액없이 대출을 기한 연장하거나, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정·자행 대환 시에는 종전 규정이 적용된다"라고 밝힌 바 있다.

doyeop@news1.kr