[이데일리 최정훈 기자] 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 4년 만에 부활을 앞두면서 시장의 향후 흐름에 대한 전망이 나오고 있다. 부동산 컨설팅업계에서는 “중과가 단기 조치에 그치기보다 상당 기간 지속될 가능성이 높다”는 관측도 제기된다.

부동산컨설팅업체인 리얼티파트너스투자자문의 오윤섭 대표는 최근 자신의 블로그에 올린 글에서 “다주택자 조정대상지역 양도세 중과가 4년 만에 부활한다”며 “과거 사례를 보면 중과는 최소 4년가량 지속된 전례가 있다”고 전했다.

그는 양도세 중과가 집값 하락 정책으로 보기 어렵다고 주장했다. 오 대표는 “양도세 중과는 집값 하락책이 아니라 거래 감소책에 가깝다”며 “중과를 회피하기 위해 다주택자가 매물을 내놓지 않으면 매물량이 급감하고 거래량이 줄어드는 동결 효과가 발생한다”고 설명했다. 양도차익이 클수록 매도 유인이 약해져 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다는 분석이다.

시장 흐름과 관련해 그는 3~4월 주택시장 움직임, 특히 3월 매매약정 가격과 거래량이 중요하다고 강조했다. 그는 “거래량이 급감하고 낙폭이 미미하다면 5월 10일 이후 집값이 급등할 가능성이 높다”고 전망했다. 다만 수급 미스매치가 심화돼 매매가와 전셋값이 동반 급등할 경우 중과 유예가 예상보다 앞당겨질 가능성도 있다고 덧붙였다.

오 대표는 과거 정부 사례도 언급했다. 참여정부는 2005년 1월부터 양도세 중과를 시행해 2009년 3월까지 유지했다. 문재인정부 역시 2018년 4월 중과를 부활시켜 2022년 5월까지 지속했다. 그는 “최근 양도세 중과 지속 기간은 약 4년 수준”이라며 “서울 아파트값은 참여정부 시기 4년간 40% 이상, 문재인정부 시기 4년간 60% 이상 상승했다”고 설명했다.

공급 여건에 대해서는 입주 물량 감소와 재건축 이주 수요 증가를 변수로 지목했다. 그는 “입주 물량 감소가 최소 2028년까지 이어지고, 유동 물량도 급감하고 있다”며 “재건축 이주 철거가 본격화되면 멸실 물량이 늘어 수급 부담이 커질 수 있다”고 말했다. 특히 투기과열지구 재건축 단지에서 조합 설립이나 사업시행 인가가 진행되면 조합원 매물이 잠길 가능성이 있다고 했다.

향후 정책 지속 가능성에 대해서는 “26년 5월 10일부터 30년 6월 대선 전후까지 4년 이상 이어질 가능성이 높다”고 전망했다. 다만 “정권 교체와 상관없이 장기간 지속되기 어려운 정책”이라고도 평가했다.

투자 전략과 관련해서는 “다주택자라면 양도세 중과 정책이 4년 이상 지속될 것으로 보고 대응해야 한다”며 “4년 이상 보유할 여력이 있다면 보유를 고려할 수 있다”고 조언했다. 다만 장기 보유로 종합부동산세 부담이 커질 수 있는 점은 감안해야 한다고 덧붙였다.

그는 “단순 가정으로 4년 추가 보유 후 가격이 크게 상승한다면 중과 이후 매도도 가능하다”며 “종부세 부담 증가분을 상쇄할 수준의 양도차익이 확보되는지가 판단 기준이 될 것”이라고 말했다. 자금 여력이 있다면 증여, 보유세 부담이 낮은 자산으로의 교체, 일시적 2주택 활용 등도 대안으로 제시했다.