부동산 세제를 보유세 중심으로 전환하고 재산세와 종합부동산세(종부세) 부담 체계를 개편해야 한다는 전문가 제언이 나왔다. 종부세 과세 기준을 주택 수가 아닌 보유 주택의 합산가액 중심으로 바꾸고, 비거주·초고가 주택에 대한 부담을 높여야 한다는 주장이다.

전문가들은 장기보유 세액공제 역시 단순 보유 기간이 아닌 실거주 여부를 반영하거나, 매각·상속 시점까지 납부를 유예하는 방식으로 손질해야 한다고 제안했다. 현행 세제가 다주택 억제에 치우쳐 있는 만큼 과세 체계를 보유 가치 중심으로 재편해야 한다는 취지다.

다만 우리나라 보유세 부담이 이미 주요국 평균보다 낮지 않은 만큼 세 부담 강화보다 주택 공급 확대와 지역 균형 발전이 우선이라는 반론도 제기됐다. 보유세 인상이 매물 잠김과 임대료 전가 등 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 나왔다.

공정비율 80%·가액 기준 과세…공제 축소·납부유예 제안
재정경제부는 16일 '부동산 세제 국민 의견 경청 토론회'를 열고 보유세 적정 수준과 종부세 개편 방안 등을 논의했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "보유세는 제한적인 인상을 고려할 필요가 있다"며 "공정시장가액비율을 재산세는 60%, 종부세는 80% 정도로 높이고 재산세의 5% 과표 상한은 폐지하는 것이 바람직하다"고 제안했다.

이어 "주택 수가 아니라 공시가격 크기에 따라 종부세를 부과하는 것이 적합하다"며 "보유 공제를 거주 공제로 바꿔 실거주자에게 공제율을 적용해야 한다"고 말했다.

심충진 건국대 교수는 "과세 기준을 주택 수가 아닌 주택 가액 기준으로 전환하는 것이 합당하다"며 "장기보유 공제를 실거주 기간에 따른 공제로 대체해야 한다"고 강조했다.

심 교수는 5년 이상 거주하면 10%를 공제하고 이후 5년마다 공제율을 10%포인트(p)씩 높이되 고령자 공제와 합친 최대 공제율은 현행 80%에서 60%로 낮추자고 제언했다.

또 "시가 50억원은 공시가격 현실화율 69%를 적용하면 공시가격 약 35억원"이라며 이를 초과하는 주택에는 최대 공제율을 50%까지만 적용해야 한다"고 주장했다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "우리나라도 보유세 중심의 부동산 세제로 전환해야 한다"며 "보유세를 높여야 한다는 주장은 기본적으로 재산세 강화를 기반으로 한다"고 말했다.

종부세 공제에 대해서는 "누진적인 종부세를 최대 80%까지 정률로 감면하는 것은 혜택이 상당히 역진적"이라며 "고령자나 장기보유자에게 공제해 줄 것이 아니라 주택을 매각하거나 상속할 때까지 납부를 유예하는 방식이 더 낫다"고 설명했다.

이밖에도 1주택자 종부세 혜택 축소, 주택 수가 아닌 가액을 기준하는 과세 기준 마련 등이 필요하다는 제언도 있었다.


"보유세 이미 낮지 않아"…매물 잠김·임대료 전가 우려
반면 보유세 수준이 낮지 않다는 분석도 나왔다.

진창하 한양대 경제학부 교수는 "국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 2020년 기준 우리나라가 1.23%로 OECD 평균인 0.95%보다 높다"며 "우리나라의 보유세 수준이 낮다고 보기는 어렵다"고 지적했다.

이어 "부동산 거래세 비중도 2022년 기준 우리나라가 GDP 대비 1.89%로 OECD 평균인 0.46%를 크게 웃돈다"며 "세제보다 주택 공급과 지역 균형발전에 방점을 둬야 한다"고 강조했다.

보유세 강화 필요성에 동의하면서도 인상 속도는 조절해야 한다는 주문도 있었다.

함 랩장은 "부동산 과세가 시장의 수용성을 넘어 급격히 강화되면 매물 잠김과 거래량 감소, 전월세 매물 부족에 따른 임대료 전가 문제가 생길 수 있다"고 말했다.

phlox@news1.kr