정부가 3일 발표한 부동산 세제 개편의 핵심은 '살면 보호, 안 살면 과세 부담 정상화(증세)'로 볼 수 있다.

이재명 대통령이 지속적으로 제기해온 '똘똘한 한 채' 문제의식의 연장선에서, 실거주와 비거주·다주택을 명확히 갈라 세부담을 설계한 것이다.

정부는 수차례 '세금으로 집값을 잡지 않는다'고 강조해왔지만, 좀처럼 꺾이지 않는 수도권 집값 상승세를 잡기 위한 포석도 깔려있는 것으로 분석된다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 '집은 바잉(Buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(Living), 즉 사는 곳이라는 원칙'을 강조하며 거주 중심 주택시장 정착을 이번 개편의 목표로 제시했다.


"1주택·3주택 세율 다르니 형평 어긋나"
정부는 3일 세제발전심의위원회를 열고 부동산 세제 개편을 중심으로 한 2026 세제개편안을 발표했다.

이번 개편의 핵심은 종합부동산세 세율 체계를 '주택 수' 기준에서 '주택가액' 기준으로 2028년까지 단계적으로 바꾸는 것이다.

조만희 재경부 세제실장은 "1주택하고 3주택의 세율 체계가 다르다 보니 10억 원짜리 3채 가진 분이 30억 원짜리 1채 가진 분보다 세부담이 훨씬 컸다"며 과세형평 문제를 세율체계 일원화의 배경으로 설명했다. 같은 가액이라도 주택 수에 따라 세부담이 달라지던 구조를 없애겠다는 것이다.

이를 위해 1세대 1주택 종부세 과세대상 기준금액은 공시가 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 올려 과세대상에서 빠지는 인원을 늘렸다. 반면에 비거주 1주택 기본공제는 오히려 12억 원에서 9억 원으로 줄였다.

공정시장가액비율도 1주택·지방 1·2주택자는 60%에서 70%(2027년)로, 3주택 이상은 60%에서 70%(2027년)를 거쳐 80%(2028년)까지 순차적으로 인상된다.

시뮬레이션을 보면 거주 1주택자(60세·10년 거주 기준)는 시가 20억~30억 원 구간에서 종부세가 오히려 줄어든다. 40억 원(공시가 28억 원)까지도 262만 7000원에서 325만 2000원으로 늘어 소폭만 증가한다.

그러나 50억 원(공시가 35억 원)을 넘어서면 종부세가 2배 이상(453만 9000원→978만 5000원)으로 뛰고, 70억원에서는 3.5배(937만 7000원→3295만 7000원)까지 벌어진다.

반면 비거주 1주택은 시가 20억원부터 이미 5배 이상(27만 6000원→152만 1000원) 늘어난다. 3주택 이상 다주택자는 같은 20억 원 구간에서도 현행 대비 2.5배 이상(126만 7000원→442만 4000원) 증가해 거주자와 정반대의 곡선을 그린다.

구 부총리는 "거주하는 1세대 1주택 중에서 30억 이하는 부담을 줄여준 게 특징"이라며 "일정한 수준 금액 이상의 주택에 대해서는 세 부담을 적정화하는 과세형평 제고가 주된 목표"라고 설명했다.


과세기준 14억 올렸지만…공정시장가액·세율도 같이 뛴다
정부는 종부세 과세기준을 공시가 12억원에서 14억 원으로 올렸다. 집값 상승분을 반영해 과세대상에서 빠지는 인원을 늘리겠다는 취지다.

동시에 공정시장가액비율이 최대 80%까지, 과표 6억~12억 원 구간 세율도 1.0%에서 1.3%로 함께 오르면서, 비거주·다주택·고가주택 보유자의 실제 과세대상과 세액은 순차적으로 확대되는 구조다. 기준선을 올려 일부 대상자를 걸러내는 동시에, 남은 대상자의 세 부담은 높이는 이중 설계인 셈이다.

양도소득세도 같은 원리로 짜였다. 장기보유특별공제는 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 전환돼, 실거주 1주택자는 최대 80% 공제율을 유지하지만 다주택자는 거주하지 않으면 공제 혜택이 크게 줄어든다. 다만 양도차익이 큰 경우를 겨냥해 공제액 한도(2029년부터 10억 원)를 새로 뒀다.

이번 세제개편 전체 세수효과는 3조 4430억 원인데, 이 중 종부세 조정분만 2조 1815억 원으로 63%를 차지한다. 조세지출 정비, 가업상속공제 재설계 등 다른 항목을 다 합쳐도 종부세 비중에 못 미친다. 이번 세제개편의 무게중심이 사실상 부동산에 실려 있다는 의미다.

보유세는 정상화하되 다주택자에게는 2027~2028년 한시적으로 조정대상지역 양도세 중과를 완화하는 조항도 함께 뒀다. 2주택자는 기본세율에 더하는 세율을 현행 20%포인트(p)에서 5%p로, 3주택 이상은 30%p에서 10%p로 낮춰 매도 기회를 부여하는 것이다.

65세 이상 고령 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 최대 50%(5억 원 한도) 감면하는 조항도 함께 뒀다. 보유는 조이고 매도는 열어주는 구조로, 다주택자와 고령자의 매물 출회를 유도하겠다는 의도가 담긴 것이다.


"세제 정상화"라지만…꺾이지 않는 집값 정조준
정부는 수차례 '세금으로 집값을 잡지 않는다'고 강조해왔지만, 좀처럼 꺾이지 않는 수도권 집값 상승세를 잡기 위한 포석도 깔려있는 것으로 분석된다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난달 넷째 주(7월 27일 기준)까지 76주 연속 상승세를 이어갔다. KB부동산 조사로는 7월 서울 아파트 평균 매매가격이 15억 9490만 원으로 올해 들어서만 매달 1000만 원 넘게 올랐다.

정부는 이번 세제개편이 부동산 시장을 겨냥한 것이 아니라 과세 정상화라고 강조한다. 다만 집값 안정 효과 자체를 부인하지는 않았다.

재경부 관계자는 "매물 출회를 유도하기 위해 고령자나 지방 관련 혜택을 주는 건 아니다"라며 "보유세가 강화되니 납세자에게 판단할 기회를 주는 차원"이라고 설명했다.

이어 "그동안 부동산 세제가 주택시장 안정을 목적으로 운영돼왔다는 비판이 많아서 이번에는 부동산시장 안정 목적보다 과세 정상화 차원에서 제도를 개선했다"고 강조했다.

구윤철 부총리도 "저희들이 집값을 잡으려고 세제를 개편한 건 아니다"라며 "과도한 혜택 문제, 똘똘한 한 채 문제 등 계속 지적이 있어 왔으며, 세제 정상화가 가장 큰 목표였다"고 말했다.

다만 구 부총리도 "부수적으로 다주택자나 임대사업자들의 매물이 나와서 집값 안정에 어느 정도 영향을 줄 수 있다"고 했다.

min785@news1.kr