구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 2026년 세제개편안에 담긴 부동산 세제 개편과 관련해 "전반적으로 보유세를 높이는 것은 결코 아니다"라며 "거주하는 1세대 1주택은 시가 30억 원 이하까지 종합부동산세 부담이 오히려 줄어든다"고 밝혔다.

구 부총리는 지난달 30일 정부세종청사에서 열린 '2026년 세제개편안' 사전브리핑에서 "30억 원에서 40억 원까지는 세 부담 변동이 크지 않게 하고, 그보다 높은 수준의 주택은 세 부담을 정상화하는 구조"라며 이같이 말했다.

정부는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높여 시가 약 20억 원 이하 주택을 과세 대상에서 제외한다. 반면 비거주 1주택과 다주택자의 기본공제는 축소하고 종부세율은 주택 수가 아닌 주택가액을 기준으로 일원화한다.

양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간 중심에서 실제 거주기간 중심으로 전환한다. 다만 10년 이상 거주한 30억 원 이하 1주택은 양도세 기본공제를 250만 원에서 2500만 원으로 높인다. 고령자의 지방 이주에는 최대 5억 원의 양도세 감면을 적용하고 다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화한다.

정부는 집값 안정 자체가 이번 개편의 주목표는 아니라고 선을 그었다. 비거주 주택과 다주택, 양도차익이 큰 고가주택에 집중된 과도한 공제 혜택을 줄여 과세형평을 높이는 데 초점을 맞췄다는 설명이다.

다음은 구 부총리와 정부 관계자들이 취재진과 나눈 일문일답.

이번 부동산 세제개편의 핵심 목표는.
거주하는 1세대 1주택은 보호하고 일정 가액 이상의 고가주택과 비거주 주택, 다주택에 대한 과세는 정상화하는 것이다.

실거주 1주택은 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상에서 제외되고 30억 원 수준까지는 부담이 줄어든다. 30억~40억 원은 세액 변동이 크지 않고 40억~50억 원을 초과하면서 부담 증가 폭이 커지는 구조다.

종부세와 양도세를 한꺼번에 바꾸지 않고 단계적으로 적용하며 고령자 납부유예와 지방 이주 감면, 다주택자의 매도 기회 등 현실적인 적응 방안도 마련했다.

보유세 부담이 전월세 가격으로 전가될 우려는 없나.
대부분의 전월세 주택이 포함되는 시가 20억 원 이하는 종부세가 부과되지 않고 30억 원까지는 부담이 오히려 줄어든다. 이들 주택의 전월세 가격이 세 부담 때문에 상승한다고 보기는 어렵다.

고가주택은 일부 전가 우려가 있을 수 있지만 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 시행되고 있다. 실거주 전환이 늘어나면 주택을 매입한 사람의 임대차 수요가 줄고, 기존에 살던 임차주택이 시장에 다시 공급되는 효과도 있을 것으로 본다.


시가 30억 원이 고가주택의 새로운 기준선인가.
정부가 30억 원이나 40억~50억 원을 초고가주택 기준으로 미리 정하고 세제를 설계한 것은 아니다.

기본공제와 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 한도를 종합적으로 조정한 결과 시가 30억 원까지는 부담이 줄고 40억~50억 원 수준부터 증가 폭이 커지는 구조가 나타난 것이다.

공동주택 통계상 시가 30억 원 초과 주택은 전체의 상위 0.8%인 약 12만 호, 40억~50억 원 수준은 상위 0.3%인 약 4만~5만 호다. 다만 종부세는 주택별이 아니라 개인별로 과세하므로 이를 실제 납세 인원으로 환산할 수는 없다.

종부세 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 높이면서 일부 세율도 올린 이유는.
최근 공시가격 상승에 따라 종부세 과세 대상자가 과도하게 늘어나는 것을 막기 위해 기본공제를 높였다. 이에 따라 공시가격 14억 원, 시가 약 20억 원 이하의 1세대 1주택자는 종부세를 내지 않는다.

기본공제를 높이면 고가주택에도 감세 효과가 이어지는 만큼 과세표준 6억~12억 원 구간의 세율은 1%에서 1.3%로 조정했다. 1세대 1주택을 기준으로 해당 과표 구간은 시가 약 31억~46억 원 수준이다.

'똘똘한 한 채'를 억제하고 집값을 안정시키기 위한 개편인가.
현재는 1주택자와 3주택 이상 보유자에게 다른 세율을 적용한다. 이 때문에 10억 원짜리 주택 3채를 보유한 사람의 세 부담이 30억 원짜리 주택 1채를 보유한 사람보다 커지는 과세형평 문제가 있었다.

주택 수가 아니라 보유한 주택의 전체 가액을 기준으로 세율을 적용하는 것이 형평에 맞는다고 판단했다. 다만 '똘똘한 한 채' 완화는 개편 목표 중 일부다.

집값 안정을 직접적인 목표로 세제를 개편한 것은 아니다. 비거주 주택과 다주택에 적용된 과도한 혜택을 정상화하는 것이 주된 목적이다. 다만 다주택자나 임대사업자의 매물이 나오면서 부수적으로 집값 안정에 영향을 줄 수는 있다.

거주기간 중심으로 양도세 공제를 바꾸면서 공제 한도도 두는 이유는.
주택은 단순히 오래 보유했는지가 아니라 실제 거주했는지를 중심으로 세제 혜택을 주겠다는 취지다. 1세대 1주택은 10년 거주 시 현재와 같이 최대 80%를 공제하되, 거주하지 않은 기간에는 공제를 적용하지 않는다.

현재는 양도차익이 50억 원이나 100억 원이어도 최대 80%를 한도 없이 공제받을 수 있다. 지나치게 큰 혜택이라는 지적을 고려해 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원의 공제 한도를 둔다.

10억 원에 취득해 30억 원에 양도하는 주택에 10년간 거주한 경우에는 대체로 한도에 걸리지 않는다. 양도가액이 40억~50억 원 이상인 고가주택부터 한도의 영향을 주로 받게 된다.

다주택자 양도세 중과를 다시 한시적으로 완화하는 이유는.
이번 개편으로 다주택자의 종부세 부담이 단계적으로 늘어난다. 보유세 부담을 정상화하면서 주택을 처분하려는 사람에게 양도세 중과까지 그대로 적용하면 매도 기회가 제한될 수 있다.

이에 2027년과 2028년에는 다주택자 양도세 중과 수준을 한시적으로 낮추기로 했다. 보유 부담을 높이는 동시에 시장에 매물을 내놓을 수 있는 통로를 열어주려는 조치다.

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