한국의 실리콘밸리 꿈꾸는 마곡, ‘반값 임대료’ 내세워[0과 1로 보는 부동산세상]

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 한국판 실리콘밸리를 표방하며 출발한 마곡이 파격적인 임대료를 내세워 대기업 유치에 나서고 있다. 알스퀘어가 발표한 ‘2025 마곡 오피스 마켓 리포트’에 따르면, 마곡은 강남·여의도·도심(CBD) 대비 절반 수준의 임대료로 기회의 땅으로 떠오르고 있다.

2007년부터 개발이 본격화된 마곡은 서울시의 서남권 경제 활성화 프로젝트다. LG사이언스파크를 중심으로 롯데케미칼, 코오롱, 제넥신 등 20개 이상의 바이오 기업이 모여 독자적인 산업 생태계를 구축했다.
2024년 마곡의 업무지구 지도는 크게 바뀌었다. 연면적 46만3000㎡의 원그로브 복합시설, 13만2000㎡의 케이스퀘어 마곡, 16만5000㎡의 르웨스트 등 총 20만 평 규모의 신규 오피스가 들어섰다.

핵심 경쟁력은 임대료다. 2024년 3분기 기준 마곡의 기존 오피스 임대료는 평당 13만원이다. 주요 업무권역의 절반 수준이다. 신축 건물은 더욱 파격적이다. 임차인 유치를 위해 15만원~17만원대 임대료를 제시하고 있다.

신축 물량 공급 과잉으로 인한 고민도 있다. 2024년 3분기 기준 공실률은 76.6%에 달한다. 하지만 이는 정책적으로 조성된 상암, 판교의 초기 모습과 비슷하다. 두 지역 모두 안정화까지 최장 14개 분기가 걸렸다.

마곡의 강점은 교통 접근성이다. 김포공항과 10분, 인천국제공항과 30분~40분 거리다. 지하철 9호선, 5호선, 공항철도가 지나는 등 대중교통 인프라도 탄탄하다.
이 같은 장점은 수치로 입증됐다. 알스퀘어 데이터에 따르면, 2024년 2분기 마곡 지역 오피스 임대료는 전년 동기 대비 7.2% 상승했다. 이는 서울 3대 권역 평균 상승률(5.1%)을 웃도는 수치다.

특히 IT·바이오 기업들의 진출이 두드러진다. 2024년 상반기 신규 임차 기업 중 IT·바이오 기업 비중이 45%로, 전년(30%)보다 크게 늘었다. 제조업 비중은 60%에서 52%로 줄었지만, IT·바이오 산업 비중은 35%에서 43%로 증가했다.

마곡은 ‘제4의 오피스 권역’ 도약을 준비한다. 저렴한 임대료와 우수한 인프라를 내세워 대기업 이전 수요를 끌어들인다는 전략이다. 앞으로 신규 공급된 임대용 오피스의 안정적인 임차인 확보가 성공의 열쇠가 될 전망이다.