'토허제 유지' 재건축 단지 14곳…거래 더 어려워졌다[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 지난 13일을 기점으로 서울 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동이 토지거래허가구역에서 제외됐다. 토지거래허가구역은 토지에 대한 투기수요가 우려되는 곳에 지정된다. 토지개발행위로 인해 투기를 목적으로 한 거래가 늘어 인근 토지의 가격이 급격히 상승하거나 그럴 가능성이 있는 곳을 토지거래허가구역으로 지정한다.


토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지 거래를 하려는 경우에는 반드시 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 이미 주택이 있는 경우라면 토지거래허가구역 내에 추가 주택을 매수하는 것이 어렵고, 토지거래허가구역 내의 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 일정 기간 이상 실거주해야 하기 때문에 토지 거래가 크게 제한된다.

이번에 해제되는 서울 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동은 5년 동안 토지거래허가구역으로 지정됐던 곳이라서 이번에 토지거래허가구역에서 해제되면 토지 거래가 활발히 이루어질 것으로 예상된다. 다만 서울시는 이 지역들의 토지거래허가구역을 해제하면서 이미 안전진단을 통과한 재건축 아파트 14곳은 여전히 토지거래허가구역으로 남겨뒀다. 개발 가능성이 높은 만큼 투기 수요가 몰릴 가능성이 크다고 본 것이다.
그러나 서울 강남구와 송파구는 현재 투기과열지구로 지정돼 있다. 투기과열지구에서 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후 조합원 입주권 전매가 금지된다. 조합원 입주권 전매가 금지되는 기간에 조합원 입주권을 전매하면 조합원 입주권을 양수한 사람이 조합원 입주권을 취득하지 못하게 될 뿐만 아니라 양도자와 양수자 모두 형사처벌 대상이 된다. 따라서 재건축 단지라고 하더라도 이미 조합이 설립된 곳의 경우에는 토지거래허가구역으로 지정하지 않더라도 어차피 거래가 불가능하다. 아직 조합이 설립되지 않은 재건축 단지의 경우에만 토지거래허가구역으로 지정할 실효성이 있다는 뜻이다.



다만 이번에 서울시가 토지거래허가구역을 해제하면서 재건축 단지의 경우에는 토지거래허가구역으로 그대로 지정한 이상 토지거래허가구역이면서 투기과열지구 내에 있는 재건축 단지에 투자하려는 경우 특별히 주의할 사항이 많다. 토지 거래를 위한 허가절차도 밟아야 하고, 투기과열지구 내에서의 조합원 입주권 승계가 가능한지 여부도 따져봐야 하는 만큼 거래 난이도가 더욱 높아졌다.