상업용 부동산, 공장·창고와 빌딩의 회복 시그널[0과1로 보는 부동산세상]

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] “지방 물류창고, 요즘 많이들 물어보시네요.”

지난 3월 중순, 한 중견 물류업체 담당자가 전한 말이다. 경기 남부는 물론이고, 창원·천안·광주까지 물건이 나오는 족족 거래가 성사되고 있다며 놀란 기색을 감추지 못했다. 최근 몇 년간 얼어붙었던 상업용 부동산 시장이 서서히 움직이기 시작했다. 회복의 신호는 항상 ‘수요자 움직임’보다 숫자에서 먼저 나타난다. 그리고 이를 가장 먼저 감지하는 곳이 데이터다.
알스퀘어의 데이터 분석 플랫폼 ‘알스퀘어 애널리틱스(RA)’가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2025년 3월 전국 공장·창고 거래 건수는 489건, 전월(464건) 대비 5.4% 증가했다. 거래액은 9903억원으로 1.7% 소폭 감소했지만, 대형 거래 변동에 따른 일시적 조정으로 해석된다. 특히 눈에 띄는 건 지방 시장의 뚜렷한 반등세다.

경남: 거래 71건(+29.1%), 거래액 1320억 원(+62.8%)

충남: 거래 37건(+19.4%), 거래액 525억 원(+104.5%)

광주: 거래 10건(+42.9%), 거래액 315억 원(+59.1%)

이는 제조업 중심 산업단지 인근 수요 증가와 저온·냉장 물류 수요 확산, 수도권 이외 입지로의 투자 다변화 등 복합적 배경에서 비롯된 현상이다. 반면 수도권은 회복과 정체가 공존했다.

경기도는 거래 142건(+14.5%), 거래액 3873억 원(+2.4%)으로 견조한 흐름을 유지했다.

인천은 거래액이 29.3% 감소, 서울은 거래 건수가 4건으로 정체되고 거래액 역시 37.3% 급감했다.
이와 대조적으로, 서울 상업용 빌딩 시장은 온기를 되찾고 있다. 2025년 3월 서울 업무·상업용 건물 거래는 총 148건, 전월(118건) 대비 25.4% 증가했다. 거래액은 1조 4824억원으로 전월(1조 7693억원) 대비 16.2% 줄었지만, 이는 2월 초대형 거래 영향에 따른 기저효과다.

눈여겨볼 대목은 상업용 빌딩(제1·2종 근린생활, 판매, 숙박 등)의 회복세다.

거래 건수: 139건(+29.9%)

거래액: 1조 1007억원(+17.8%)

논현동 도산150(1530억원), 서소문동 정안빌딩(1316억원), 신사동 근린시설(1065억원) 등 1000억원 이상 대형 거래가 성사된 점도 투자심리 회복을 방증한다. 반면, 업무용 빌딩은 다른 흐름을 보였다.

3월 거래 건수는 5건, 거래액은 3310억원으로 각각 58.4% 감소했다. 이는 2월 대신파이낸스센터(6620억원), 크리스탈스퀘어(2068억원) 등의 초대형 거래 이후 나타난 일시적 반사효과로 분석된다.

그렇다면, 지금의 흐름은 단순한 ‘반짝 회복’일까?

아니다. RA가 포착한 데이터 흐름은 ‘선별적 회복’을 가리킨다. 산업과 입지가 맞는 자산, 임대와 운용 수익이 보장되는 물건, 리노베이션 여지가 있는 소형 빌딩이 거래되고 있다. 서울 도심의 오래된 상가건물이나, 수도권 외곽의 물류창고, 지방 산업도시의 중소 공장들이 재평가되고 있다는 뜻이다.

결국 숫자가 말하고 있다. 시장은 돌아섰고, 움직임은 아직 조심스럽지만 방향은 명확하다. 이럴 때일수록 중요한 건 데이터를 읽는 눈과, 현장의 온도를 감지하는 촉이다. 지금, 기지개를 켜는 벽돌과 땅이 있다.