“3년 만에 24억 날렸다”…김나영 ‘99억 강남 건물’ 폭락 이유는[누구집]

[이데일리 이로원 기자] 방송인 김나영(44)이 3년 전 매입했던 서울 강남구의 건물 시세가 24억원 이상 크게 떨어져 눈길을 끈다. 이와 관련 부동산 업계 관계자는 “임대수익률도 좋지만 1종 전용주거지역으로 묶이다 보니 낮게 평가된 것 같다”는 견해를 밝혔다.

30일 머니투데이 보도에 따르면 김 씨가 보유한 강남구 논현동 건물의 가치는 74억2100만원으로 파악됐다. 김 씨의 매입가(99억원)에 비해 24억원 이상 떨어진 가격이다. 상업용 부동산 전문업체 부동산플래닛은 인공지능(AI)을 활용한 자동평가모델(AVM)을 통해 이같은 추정치를 내놨다.
앞서 김 씨는 지난 2022년 7월 이 건물을 99억원에 매입했다. 대지면적 181㎡에 지하 1층~지상 2층 연면적 212.3㎡ 규모다. 등기부등본상 채권최고액은 56억 4000만원으로, 대출은 약 47억원 받은 것으로 추정된다.

해당 건물엔 디저트 카페가 입점해있으며, 연 임대수익률은 3.5%(3억4800만원)로 대출 이자 등을 고려하면 괜찮은 수준으로 보인다.
업계에서는 김 씨의 건물이 1종 전용주거지역에 있어 토지 가치가 저평가됐다고 보고 있다. 1종 전용주거지역은 건폐율과 용적률이 각각 50% 이하, 100% 이하로 낮아 재건축 사업성이 나쁠 것으로 보인다.

이유라 원빌딩중개법인 이사는 “1종 전용주거지역 땅은 정말 저렴하게 팔리고 있다. 2종 일반에 비해 4분의 1 수준”이라며 “김 씨의 건물은 상권과 붙어있고, 임대수익률도 좋지만 이런 조건은 부동산플래닛 AI 평가에 반영되지 않고 같은 1종 전용주거지역으로 묶이다 보니 낮게 평가된 것 같다”고 설명했다.

이 이사는 “김 씨가 임대수익률과 입지 등을 고려하면 충분히 매입가 수준에서 매각을 시도할 수 있다”면서도 “만약 임차인이 나간다고 하면 가치가 정말 많이 떨어진다. 뒤쪽 공실률이 너무 심각한 편”이라고 우려를 표했다.