◇ 매매예약 체결일로부터 10년이 지난 경우
매매예약 체결일(가등기된 날)로부터 10년이 지난 경우 가등기말소소송을 할 수 있는지를 알려면, 매매예약과 매매예약완결권의 법리부터 알아야 한다.
매매예약을 원인으로 가등기를 한 경우, 매매예약서를 보면 매매예약완결권이라는 말이 있고, 매매예약완결권을 행사할 때 본 매매계약이 성립하는 것으로 되어 있을 것이다. 즉 매매예약후 누군가 매매예약완결한다고 의사표시만 하면 본 매매계약이 성립하는 것이다. 다만, 이러한 예약완결권은 아무때나 무한정 행사할 수 있는 것은 아니다.
매매예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 하고, 그러한 약정이 없는 때라도, 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사해야 한다. 만일 위 행사기간을 경과하면 예약완결권은 제척기간이 경과했다는 이유로 소멸된다. 따라서, 이미 매매예약을 원인으로 가등기를 한 경우라도, 매매예약완결권의 제척기간이 경과했다는 것을 이유로 가등기말소소송을 할 수 있다.
따라서, 매매예약에 기한 가등기가 된지 10년이 지났고, 상대방이 본 매매계약을 위한 완결권을 행사하지 않았다면 제척기간 경과를 이유로 가등기말소소송을 할 수 있을 것이다.
관련하여 판례를 소개해 보면, 법원은, “피고는 이 사건 매매예약에 기한 예약완결권을 그 예약이 성립한 때로부터 10년이 지나도록 행사한 바 없으므로 제척기간의 도과로 예약완결권은 소멸하였고, 이 사건 매매예약에 기한 소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기 또한 효력을 상실하였다.”고 하였다(전주지방법원 군산지원 2020가단56139 판결).
위와 같은 법리는 일반론을 설명한 것이다. 그런데, 시중에 많이 사용되는 통상적인 매매예약서를 보면, 별도의 매매예약완결권을 행사하지 않더라도, 자동적으로 매매예약완결이 되어 본 매매계약이 성립되었다고 간주된다는 취지의 내용을 기재하는 경우가 많은바, 이에 따른 법리도 소개해 보겠다.
자동적 매매예약완결 간주 조항이 있는 매매예약서의 주요내용은 아래와 같다.
①A가 B에게 5억원에 위 부동산을 매도할 것을 2010.1.1.에 예약하고, B는 이를 승낙한다. ②B는 A에게 이 예약의 증거금으로 1000만원을 지급하고, A는 이를 영수한다. ③이 매매예약의 예약권리자는 B이고, 매매예약의 완결일자는 2013.3.1.로 하되, 위 완결일자가 경과하였을때는 B의 매매완결의 의사표시가 없더라도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다. ④위와 같이 매매가 완결되었을때에는 A와 B간에 위 부동산에 대한 매매계약이 성립하고, A는 B로부터 위 매매대금 5억원 중 위 증거금 1000만원을 공제한 나머지 대금을 수령함과 동시에 B에게 위 부동산에 관하여 매매로 인한 소유권이전등기절차를 이행하며, 위 부동산을 인도해야 한다. ⑤A는 본 예약체결과 동시에 위 부동산에 대하여 B에게 매매예약에 기한 소유권이전청구권 보전의 가등기절차를 이행하기로 하고, 등기신청에 따른 비용일체는 B가 부담한다.
위 사례에서는 매매예약 체결일인 2010.1.1.에 가등기가 되었고, 2013.3.1.에 매매매예약이 자동적으로 완결된 것으로 간주되어, 그때 매매계약이 성립한다. 따라서, 매매예약체결일인 2010.1.1. 기준으로 10년이 넘었더라도, 매매예약완결권의 제척기간이 경과했다는 것을 이유로 가등기말소소송을 할 수는 없다.
관련하여 판례를 보면, 법원은, 매매예약서에 “매매완결 일자가 경과하였을 때는 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다”는 조항이 있는 경우, 매매예약완결의 의사표시가 이미 행하여진 것으로 간주되므로 제척기간 도과에 따른 매매예약완결권의 소멸에 관한 법리는 적용될 여지가 없다고 판단하였다(광주지방법원 2020나57263 판결).
◇ 매매예약완결은 했지만, 매매예약완결일로부터 또 10년이 지난 경우
위 사례에서는 2013.3.1.에 매매예약이 완결되어 본 계약인 매매계약이 성립한다고 하였다. 그렇다면, 이 날짜에 매매계약에 기한 효과가 발생한다는 것인데, 만일 매수인이 매매대금을 지급하지 않고 방치하면 어떻게 될까?
이 경우는 매매계약 효력의 소멸시효인 10년을 기준으로 생각해야 한다. 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있는 기간, 즉 위 권리의 소멸시효는 10년이므로, 만일 본 계약일인 2013.3.1.부터 10년이 경과되면 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성되어, 결국 위 사례의 매수인인 B는 A에게 가등기에 기한 소유권이전등기를 요구할 수 없게 된다.
다만, 여기에는 예외가 있다. 매수인이 해당 부동산을 인도받아 점유하고 있다면 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다(대법원 90다9797 판결)는 법리가 있으므로, 이 경우는 2013.3.1.부터 10년이 넘었더라도, 매수인인 B는 가등기에 기한 본등기(소유권이전등기) 청구를 할 수 있다.
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표
- 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 등록 상속전문변호사