하지만 상업용 부동산 시장은 주택과는 다른 규칙, 논리로 움직인다. 오피스, 물류센터, 데이터센터, 대형 빌딩 등은 다른 이해관계자들이 존재한다. 그럼에도 상업용 시장에 대한 정부 정책의 영향은 주거 못지않게 심대하며, 때로는 여파가 더 구조적이다.
2024년 상업용 부동산 거래량은 4.6만 건으로 2023년 대비 11.6% 감소했다. 연간 거래량이 5만 건 이하로 줄어든 것은 2008년 이후 16년 만이다. 수도권은 0.9% 하락에 그쳤지만, 비수도권은 8.3%나 떨어졌다.
흥미롭게도 전국 평균 가격은 0.4% 상승했는데, 이는 수도권 거래 비중이 48.6%에서 54.9%로 크게 늘었기 때문이다. 시장이 ‘안전자산 선호’로 급격히 기울고 있음을 보여주는 대목이다.
◇수사와 현실 사이의 간극
이재명 정부는 ‘시장 안정화’라는 기조를 내세우며, 공급 확대와 규제 합리화를 강조했다. “가급적 손을 대지 않겠다”고 밝히며, 세금 중심의 수요 억제보다 시장 친화적 접근을 천명했다. 1가구 1주택 실거주자에게는 ‘돈 벌어서 비싼 집에 사는 것’을 죄악시할 필요가 없다고 했고, 다주택자에게도 ‘세금을 열심히 내면 된다’는 현실론을 제시했다.
그러나 현실은 달랐다. 정부 출범 후 약 한 달 만에 발표된 첫 부동산 대책은 ‘초고강도 대출 조이기’였다. 수도권 주택담보대출 한도 6억 원 제한, DSR 3단계 시행, 유주택자 대출 금지까지. 세금이 아닌 대출로 수요를 억제하는 방식이지만, 결국 직접적인 시장 개입이었다.
진보진영에서는 이런 정책 변화를 두고 복잡한 시선을 보낸다. 서울대 이준구 명예교수 등 진보 경제학계는 “서민이 꿈꾸는 내 집 마련을 위해서는 몇 채씩 보유한 투기 세력에 세금을 중과할 수밖에 없다”며 세금·금융 규제 강화를 촉구한다. 참여연대 등 시민단체도 “모든 유형의 투기 수요를 차단하는 상시적 규제 틀을 만들고, 공공주택 공급 확대를 병행해야 한다”고 요구한다.
하지만 일부 진보 논객은 다른 관점을 제시한다. 문재인 정부의 급격한 수요 억제 정책이 오히려 집값 폭등을 자극했다는 진단 아래, 이재명 정부가 공급 확대와 실수요자 지원을 핵심 전략으로 내세운 점을 이해한다는 것이다. 다만 “진보 정권 때마다 집값이 오른다”는 비판의 굴레에서 벗어나기 위해서라도 투기 차단 의지를 분명히 보여야 한다는 우려도 함께 표한다.
이 정책은 주택 시장을 겨냥했지만, 여파는 고스란히 금융 전반으로 번졌다. 상업용 부동산 시장도 예외가 아니다. 특히 레버리지를 기반으로 대형 자산을 운용하거나 매입하는 투자자에게는 자금 조달 환경이 빠르게 악화됐다.
◇네 개의 다른 운명, 오피스 시장: 양극화의 가속화
2024년 한국 오피스 시장은 이미 뚜렷한 양극화를 보였다. 대형 프라임급 자산은 0.9%라는 초저공실률을 유지하며 임대료 재계약 시 고율 인상이 이뤄졌다. 반면 연면적 9,900㎡ 미만 소형 오피스는 5.4%의 높은 공실률을 기록했다. 이는 전체 평균(2.4%)의 2.5배, 프라임급의 6배에 달하는 수치다.
정부의 대출 규제는 이 격차를 좁히기보다 벌려놓는 방향으로 작용하고 있다. 자본력이 부족한 중소규모 임차인·투자자에게는 더 큰 장벽이 되었고, 반대로 전략적 투자자(SI)나 리츠, 연기금 등 자본이 충분한 주체들은 시장을 선점하는 구조가 강화됐다.
◇대형 빌딩 매입: 매수자 풀의 축소
아크플레이스(7,920억 원), 더에셋(1.1조 원), 돈의문 D타워(8,950억 원) 등 2024년에도 대형 거래는 이어졌지만, 이는 자본력이 있는 기관 위주였다. 초고강도 대출 규제는 매입 자금을 외부에서 조달해야 하는 투자자에게 구조적으로 불리하다.
결과적으로 시장은 ‘살 수 있는 사람만 사는’ 구조로 고착되고 있다. 레버리지 투자자는 빠지고, 자체 자본이 풍부하거나 대체 자산 운용에 능한 기관들이 중심이 되는 변화다.
◇물류센터: 기회와 리스크의 교차점
2024년 물류센터는 상업용 부동산에서 유일하게 투자 규모가 줄어든 섹터였다. 국내 투자자들이 오피스로 시선을 돌린 반면, 해외 투자자는 여전히 물류를 주목했다
이재명 정부의 부산 ‘트라이포트’ 전략은 이 시장에 새로운 변수다. 항만-항공-철도 연계, 가덕도 신공항, 해양금융 육성까지 종합적인 물류 인프라 확충 계획은 부산 지역의 물류센터 개발 수요를 구조적으로 증가시킬 가능성이 있다.
하지만 안전운임제의 재도입과 확대는 불확실성을 더한다. 이재명 정부가 화물연대본부와의 정책 협약을 통해 약속한 ‘지속가능한 안전운임제’의 재입법과 적용 범위 확대는 운송비용 증가로 이어질 수 있다. 이는 물류기업의 운영비를 늘려 임대료 전가나 임차인 수익성 악화로 이어질 가능성이 있다.
◇데이터센터: 정책의 총애를 받다
상업용 부동산 가운데 정책의 직접적인 수혜자가 있다면 단연 데이터센터다. 이재명 정부는 AI 3강을 선언하며, 울산 AI 데이터센터(7조 원 규모)를 포함한 초대형 클러스터 개발에 착수했다. 정부의 직접 투자 세제 혜택, 규제 완화, 지역 분산 전략 등 모든 수단이 동원되고 있다.
SK그룹과 아마존웹서비스(AWS)가 참여하는 울산 프로젝트는 2027년까지 40MW, 2029년까지 103MW 규모로 완공될 예정이다. 그리고 향후 1GW까지 확장될 전망이다. 이재명 대통령은 “첨단 기술 산업도 지방에서 가능하다는 모범 사례가 될 것”이라고 평가하며, 지역 균형 발전에 대한 의지를 드러냈다.
이는 데이터센터를 단순한 부동산 자산이 아니라, 국가 전략 산업의 인프라로 위치시킨다. 자산으로서의 희소성과 중요성은 한층 높아졌으며, 리츠와 글로벌 자본의 유입 가능성도 커졌다.
◇균열을 읽는 법
업계에 따르면 2025년 한국 상업용 부동산 시장은 안정적인 흐름을 보일 것으로 보인다. 주요국의 금리 인하와 한국은행의 추가 인하 가능성이 긍정적 요인이다. 그러나 이러한 거시경제적 호재도 정책의 구조적 변화 앞에서는 차별적으로 작용한다.
이재명 정부의 메시지는 분명하다. ‘모두를 위한 안정’이 아니라 ‘선택된 성장’이다. 한 손에는 대출 규제라는 고삐를, 다른 손에는 전략 산업 투자라는 당근을 들고 있다. 이는 상업용 부동산 시장에서도 뚜렷한 명암을 만들어내고 있다.
진보진영이 우려하는 지점도 여기에 있다. 소상공인과 임대차 시장 안정을 위한 정책들은 발표되고 있지만, 상가 공실 등 상업용 부동산의 구조적 문제 해결책은 여전히 부족하다. 상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권을 5년에서 10년으로 확대하고 권리금 회수 보호를 강화했지만, 이것만으로 골목상권의 근본적 활력 회복에 한계가 있다는 지적이다.
데이터센터는 지금 이 정부가 만든 가장 명확한 신호다. 정책이 자산 가치를 창출하는 구조에서는 그 흐름을 타는 것이 전략이다. 울산, 부산 등 수도권 이외의 성장 거점은 인프라 확충과 함께 새로운 가치 축을 만들어낼 가능성이 있다.
반면 자금 조달 구조의 점검은 필수적이다. 대출 환경 변화에 따른 자기자본 비중 재설계, 기관과의 협업 구조 강화가 생존의 조건이 됐다. 물류나 상가 섹터는 운영비·임대차 규제가 수익성을 좌우할 수 있다. 규제가 수익모델에 미치는 영향을 선제적으로 시뮬레이션해야 한다.
시장은 모든 정책에 즉각 반응하지 않는다. 때로는 조용히, 그러나 깊게 균열이 생기고 나서야 반응한다. 이재명 정부의 부동산 정책이 ‘무엇을 말하고 있는가’가 아니라, ‘무엇을 만들고 있는가’를 주목해야 하는 이유다.
상업용 부동산 시장은 지금, 정책의 온도차 위에 서 있다. 그 균열의 경계에서 기회를 찾는 것, 그것이 2025년 시장에서 살아남는 법이다. 문지형 알스퀘어 대외협력실장
문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)