'발표 동시에 시행' 6·27대출규제…"내 집 계약도 적용?"[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 주택담보대출과 관련해 강력한 규제가 발표됐다. 부동산 시장이 과열되는 것을 신속히 막기 위해 대출 규제를 발표하면서 지난달 28일부터 곧바로 시행하기로 했다. 이번 대출 규제의 요지는 주택담보대출의 한도를 6억원으로 제한하는 것이다. 또 소유권 이전과 동시에 세입자가 전세자금대출을 받는 것도 금지하기로 했다. 사실상 세입자의 임대차보증금으로 매매대금을 갈음하는 것이 불가능해진 것이다.



이때 이미 매매계약을 체결하고 주택담보대출이나 세입자의 임대차보증금으로 매매대금을 지급하려고 한 경우가 문제될 수 있다. 이번 대출 규제에 따르면 지난달 27일까지 매매계약을 체결한 경우에는 종전 규정에 따라 주택담보대출을 받을 수 있도록 하고, 소유권 이전과 동시에 세입자가 전세자금대출을 받으려는 경우에는 지난달 27일까지 임대차계약이 체결된 경우 종전 규정에 따라 전세자금대출을 받을 수 있도록 경과규정을 뒀다. 그러나 아직 정식으로 계약서 작성을 하지 않고 계약금의 일부만을 가계약금으로 주고 받은 경우에도 종전 규정에 따라 대출이 가능한지 문제가 될 수 있다. 이와 관련해 명시적인 지침은 없지만, 법적으로 따지면 계약의 성립 여부에 따라 종전 규정에 따른 대출 가능 여부도 달라질 수 있다고 본다. 계약서를 정식으로 작성하지 않더라도 계약의 주요 내용인 목적물, 금액, 금액의 지급방식 등을 구체적으로 합의했다면 이는 계약이 이미 성립한 것으로 볼 수 있다. 이 경우에는 아직 계약금의 일부만 지급했다고 하더라도 종전 규정을 적용받는 것이 타당하다.

또 문제가 될 수 있는 경우는 토지거래허가구역에서 아직 토지거래허가를 받기 이전에 허가를 받는 것을 조건부로 매매계약을 체결한 사례다. 토지거래허가구역에서 아직 허가를 받기 전이라면 당사자 사이에 매매계약이 체결되더라도 이는 법적으로 유동적 무효 상태가 된다. 다시 말해 매매계약은 허가를 받지 않아 무효이지만, 이후 허가를 받게 되면 소급해서 효력이 발생한다. 매매계약이 무효이기 때문에 지난달 27일까지 허가를 받지 못한 매매계약은 종전 규정에 따른 대출이 어려울 것으로 보인다. 다만 새로운 규제를 시행하면서 경과 규정을 두는 취지가 새로운 규제를 적용받는 사람이 예측하지 못한 손해를 입는 것을 막기 위한 것이라는 점에 비춰 지난달 27일 이전에 매매계약이 체결되고 그 이후 허가를 받게 된 경우에도 종전 규정을 적용하는 것이 타당하다고 본다.



새로운 대출 규제가 발표와 거의 동시에 시행이 되면서 부동산 시장에 혼란이 가중될 수 있다. 이를 최소화하려면 경과 규정을 촘촘하게 마련하는 것이 중요하다. 이미 이번 대출 규제 시행 전에 구체적으로 권리의무관계가 발생했다고 볼 수 있는 사례라면 그 당사자가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 적절히 조치할 필요가 있다.