◇ 임차인의 원상복구 의무와 범위 관련 기본 법리
공인중개사 사무실에서 흔히 사용되는 상가 월세 계약서를 보면, 원상복구와 관련하여, “임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”고 약정이 되어 있다.
이에 따라 임차인의 원상복구 의무가 발생하는데, 다만 그 범위와 관련하여, 임차인이 그가 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것인지, 아니면 그 이전의 사람이 시설한 것까지 모두 원상복구 해야 하는 것인지가 문제된다.
이에 대한 정답은, 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태대로 반환하는 것이 원칙이라는 것이고, 다만 특약사항이 있다면 그 특약사항을 따라야 한다는 것이다.
예를들어 특약사항에 “임차인은 임대차목적물을 신축당시 상태로 명도한다.” 또는 “임차인은 임대차목적물에 대해 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상복구 한다.”와 같이 기재하였다면, 임차 당시의 상태대로 원상복구 하면 안 되고, 위 특약사항대로 해야 한다.
따라서, 분쟁을 피하기 위해서는, 임대차 계약서 특약사항에 원상복구 범위와 관련하여 구체적으로 적고, 임차 시작 당시의 현장을 사진, 동영상 등으로 증거를 남겨놓으면 좋을 것이다.
◇ 임차인이 포괄적으로 영업을 양도받은 경우
만일 임차인이 이전 임차인의 기존 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도받기로 했다면, 이전 임차인의 원상회복 의무를 기준으로 모두 승계함이 원칙이다.
판례를 보면, 프랜차이즈 커피숍을 운영하다가 임대차계약기간 중 영업양수도계약을 하여, 새로운 임차인이 기존 상호와 시설을 그대로 사용하고, 임대차계약의 보증금 임대료 임대기간 등 조건도 기존과 동일한 사안에서, 대법원은“신규 임차인이 기존 임차인의 지위를 그대로 승계하였다고 보아야 하고, 따라서, 신규 임차인에게 기존 임차인이 설치했던 시설문에 대한 철거 및 원상회복의무가 있다”는 취지로 판시하였다(대법원 2017다268142 판결).
다만, 위와 같은 포괄양수도 계약이 아니라, 지금 임차인이 이전 임차인에게 단순히 권리금을 지급한 것에 불과하다면, 원상복구 범위는 이전 임차인에 대한 부분까지 확장되는 것이 아니라, 지금 임차인과 임대인 사이의 임대차계약에서 정한 원상회복 의무와 범위에 따르면 된다. 즉 특별한 약정이 없는한 지금 임차 당시의 상태대로만 원상복구하면 되는 것이다.
◇ 임차인의 원상복구 의무 불이행에 따른 손해배상책임
1. 손해배상의 범위
임대차 종료시 임차인이 원상회복을 하지 않아, 임대인이 직접 원상회복 공사를 하고 비용을 지출했다면, 그 비용상당을 보증금에서 공제할 수 있을 것이다.
그리고, 임대인이 원상복구를 한 경우에, 원상복구가 완료될 때까지의 임대료 상당액도 임차인에게 청구할 수 있을 것인데, 다만 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료를 무한정 달라고 할 수 있는 것은 아니다. 판례에 따르면, 여러사정을 종합적으로 고려하여 임대인이 원상회복을 할 수 있었던 객관적 기간을 계산한 후, 그만큼만 임대료를 구할 수 있다(대법원 2010다27090 판결).
2. 임대인이 임차인의 시설을 그대로 이용하는 경우
임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도, 임대인이 원상복구할 의사 없이 기존 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다른 임차인에게 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 것이 판례이다(대법원 2001다58481 판결).
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표
- 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 등록 상속전문변호사
