[송승현 도시와경제 대표] 결혼을 앞둔 신혼부부와 부모 세대가 가장 많이 하는 고민 중 하나가 있다. 전세로 살며 신혼부부 청약을 기다릴지, 아니면 대출을 받아 지금 집을 매수할지에 대한 선택이다. 시장과 사람들을 접하며 보면, 부모는 대출 부담을 줄이고 청약을 기다리자는 의견이 많고, 자녀는 불확실한 기다림보다는 지금 기회를 잡자는 경우가 많다. 어느 쪽이 옳은지는 단순히 금융 조건이나 시세 수준만으로 판단하기 어렵다. 특히 최근의 시장 흐름은 과거보다 선택을 훨씬 복잡하게 만들고 있다.

6·27 대책 이후 5주 연속 둔화하던 서울 아파트값이 8월 첫째 주 들어 다시 상승 폭을 키웠다. 한국부동산원에 따르면 이번 주 상승률은 전주 0.12%에서 0.14%로 확대됐다. 특히 한강 벨트와 강북 인기 지역의 회복세가 두드러졌다. 강남구는 0.15%로 전주 대비 상승 폭을 키웠고, 강동구는 0.14%로 두 배 가까이 확대됐다. 강북권에서도 성동구 0.33%, 광진구 0.24%, 용산구 0.22%로 모두 상승세를 이어갔다. 대출 규제에 대한 시장의 적응이 진행되면서, 재건축 호재가 있는 단지와 역세권·학군 프리미엄 지역을 중심으로 매수 수요가 회복되고 있다. 이러한 수요는 직전 거래가를 웃도는 실거래로 이어지며, 상승 흐름을 다른 지역으로 확산시키고 있다.

올해 누적 상승률을 보더라도 이러한 경향은 뚜렷하다. 송파구가 약 12%로 1위를 기록했고, 강남구 약 9.5%, 서초구 약 9%가 뒤를 이었다. 강남 3구는 여전히 재건축 기대감과 한강 조망권, 학군 프리미엄이 결합해 시장을 주도하고 있다. 강북 인기 지역인 성동구는 약 8.8%, 마포구 7.5%, 용산구 6.7%로 높은 상승률을 기록했다. 강동구(6.0%), 양천구(6.2%) 역시 상위권을 형성했다. 반면 노도강(노원·도봉·강북)과 금천, 중랑 등은 1~2%대에 머물러 입지와 개발 모멘텀의 차이가 가격 흐름을 가르고 있다.

청약 시장 역시 높은 경쟁률이 이어지고 있다. 올해 서울 아파트 1~2순위 평균 청약경쟁률은 69.21대 1로, 지난해 102.73대 1보다는 낮지만 여전히 ‘청약은 로또’라는 인식이 유효하다. 입지가 좋은 지역일수록 경쟁률이 높아 당첨 가능성은 극히 낮다. 반대로 경쟁률이 낮은 지역은 교통·생활 인프라가 부족한 경우가 많다. 실제로 최근 2~3년간 청약만 시도했던 부부가 인기 지역에서 번번이 떨어진 뒤 매수로 전환했을 때, 이미 해당 지역 시세가 수억 원 올라버린 사례를 현장에서 자주 목격된다.

이 때문에 내 집 마련 전략을 세울 때는 ‘언제’보다 ‘어디’를 먼저 결정해야 한다. 강남 3구, 성동, 마포, 용산처럼 시장을 주도하는 지역은 규제가 있어도 가격 회복이 빠르다. 최근 상승 폭이 확대된 강동, 광진, 양천도 재건축·역세권·학군이라는 프리미엄이 명확하다. 이런 핵심지를 목표로 한다면 청약 당첨을 기다리기보다 매수 시점을 노리는 것이 현실적이다. 반면, 청약 당첨 가능성이 큰 신도시나 외곽권은 입주 시점이 결혼 일정과 맞는다면 청약 대기를 선택할 수 있다.

신혼부부 특별공급을 계획한다면 자격 요건을 반드시 사전에 점검해야 한다. 공급 유형별로 소득·자산 기준, 혼인 기간, 무주택 기간이 다르고, 물량 배정과 경쟁률의 차이도 크다. 정부 정책 변화로 기준이 바뀔 수 있으므로, 청약홈 등에서 자격을 꼼꼼히 확인하고 향후 공급 계획까지 살펴야 한다. 준비 없는 청약 대기는 단순한 시간 낭비가 될 수 있다.

오랜 기간 시장을 분석해 본 경험에 비춰볼 때 결론은 분명하다. 핵심 입지를 목표로 한다면 청약보다 매수에 무게를 두는 것이 유리하다. 반대로 청약 당첨 가능성이 크고 생활 여건이 수용 가능한 지역이라면 철저히 준비한 뒤 청약 대기를 선택하는 것이 바람직하다. 방향이 명확하지 않다면 전세와 매수를 병행해 유연성을 확보하는 혼합 전략이 효과적이다.

지금 서울 아파트 시장은 강남권·한강 벨트·핵심 개발 지역이 가격을 이끄는 구조다. 최근 주간 반등세와 올해 누적 상승률이 이를 뒷받침한다. 청약 경쟁률은 여전히 높고, 입지 프리미엄이 시세를 지탱하는 상황은 단기간에 변하지 않을 것이다. 결혼을 앞둔 신혼부부라면 지금이야말로 거주 희망 지역을 확정하고, 청약 자격을 점검하며 자신에게 맞는 전략을 실행해야 한다. 부동산 시장의 기회는 종종 새로운 규제가 시행되기 전 나타난다.