[이데일리 이다원 기자] 서울 주요 지역에 생애 첫 집을 마련한 무주택자가 다시 늘었다. 10·15 대책을 앞두고 ‘이번이 마지막 기회’라고 판단한 실수요자들이 막차 매수를 이어간 것으로 분석된다. 정부 대책이 시장을 안정시키는 대신 왜곡된 수요를 자극한 게 아니냐는 지적이 나온다.

29일 법원 등기정보광장 통계에 따르면 지난 9월 서울에서 생애 처음으로 아파트·다세대·연립·오피스텔 등 집합건물을 사들인 무주택자는 총 5983명으로 집계됐다. 전월(5628명) 대비 6.3% 증가한 수치다.

생애 첫 주택 매수자는 지난 6월 7192명으로 2021년 11월 이후 43개월 만의 최대치를 기록한 뒤 7월 6344명, 8월 5628명으로 두 달 연속 주춤했다. 하지만 규제 효과가 사그라지고 추가 부동산 대책이 나올 수 있다는 예측이 나오면서 9월 다시 반등했다. “지금 아니면 못 산다”는 심리가 확산해 실수요자들이 규제 이전에 서둘러 매입에 나선 것이다.

지역별로는 강남3구(서초·강남·송파구) 등 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 지역으로 매수세가 집중됐다. 규제를 앞두고 부동산 시장의 불안이 커지며 자금 여력이 있는 실수요자가 서울 내 핵심 입지를 선점하려는 양상이 나타난 것이다. 서초구는 생애 첫 주택 매수자가 345명으로 전월(165명)보다 109.1% 급증했다. 송파구도 380건으로 23% 늘어나 전체 자치구 가운데 거래가 가장 많았다. 강남구 역시 190건으로 12.4% 증가하며 반등세를 보였다.

이 외에도 광진구(18.8% 증가·209건), 성동구(7.2% 증가·325건), 마포구(2.1% 증가·343건) 등 ‘한강 벨트’ 지역에서 생애 첫 주택 매수세가 이어졌다. 아파트뿐만 아니라 비아파트 공급이 활발한 영등포구(350건), 강서구(347건) 등에서도 거래가 늘며 규제 직전 ‘막차 수요’가 일제히 나타났다.

연령별로도 전 연령층에서 ‘지금 사야 한다’는 심리가 확산한 모습이다. 9월 생애 첫 주택 매수자 절반 이상(52.5%)이 30대로 나타나는 등 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 매매)’ 현상이 나타났고, 40대가 1523명, 50대가 812명으로 각각 전월 대비 18.9%, 13.4% 늘었다.

이에 대해 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “최근 시장 자체가 단기 투자보다는 내집 마련 목적 비중이 높고 환금성이 우수하고 가치 상승 여력이 있는 지역으로 수요가 집중되고 있다”며 “규제가 더 강화할 수 있다고 예상하는 수요자가 많기 때문에 상황이 가능하면 매입 결정을 빠르게 하는 추세”라고 설명했다.

다만 10·15 대책 이후에는 생애 첫 매수자의 주택 거래 진입장벽이 한층 높아질 수 있다는 분석이 나온다. 서울 전 지역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이면서 자금 조달이 까다로워졌고, 실거주 의무 강화로 갭투자(전세 끼고 매매)는 사실상 불가능해졌다. 대출 규제도 실수요자의 부담을 가중시키고 있다.

정부는 생애 최초 주택 구매자에게 규제지역 내에서도 기존과 동일하게 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용한다고 밝혔지만, 스트레스금리 하한이 1.5%에서 3%로 높아지면서 실제 대출 가능 금액은 줄었다. 여기에 시세 구간별로 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 주담대 한도가 제한되면서 소득과 자산 여건이 다른 차주에게 동일한 규제가 적용되는 구조적 한계가 드러났다는 지적이다.

전문가들은 이 같은 규제가 단기적으로 투기 수요를 억제하는 효과는 있겠지만, 장기적으로는 자금 여력이 있는 계층만 시장에 남게 되는 양극화를 심화시킬 수 있다고 본다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “정책이 현실 여건과 생애 주기별 수요를 충분히 반영하지 못한 측면이 있다”며 “정부가 실수요자의 접근성을 세밀하게 고려하지 않으면, 주거 사다리 회복이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.