[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 돌려줘야 하고, 임차인은 사용하던 주택이나 상가를 임대인에게 반환해야 한다. 이때 임차인은 처음 임차하기 시작한 시점과 동일하게 주택이나 상가를 원상회복해 임대인에게 돌려줘야 하는데, 임대인과 임차인이 생각하는 원상회복의 범위가 달라 종종 분쟁이 발생한다.

불필요한 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약을 체결할 때부터 계약서에 원상회복에 관한 사항을 꼼꼼히 명시해두면 좋다. 임대인과 임차인이 임대차목적물의 상태를 살펴 하자가 존재하는지 여부를 확인하고, 사진까지 남겨두면 임대차계약 종료시 원상회복에 관한 이견을 줄일 수 있다. 이때 시설물이 존재하는 경우 이 시설물을 임차인이 무상 또는 유상으로 사용할 것인지, 만약 그렇다면 임대차계약 종료시 이 시설물을 누가 철거할 것인지 등에 관해 정확히 합의하는 것이 좋다.

또, 하자가 있는 시설물이 존재하거나 공부상 용도와 실제 용도를 달리 사용하는 경우 등에 있어 해결 방안도 임대차계약 체결 당시 모두 합의하는 것이 좋다. 임대차목적물에 하자가 존재하거나 실제 임차인이 임대차목적물을 사용하려는 용도와 공부상 용도가 다른 경우 임대인이 이를 임차인에게 정확히 고지하고 임차인도 이를 승인하여야만 추후 분쟁을 막을 수 있다. 구두로 합의하더라도 당사자 사이에 의사표시가 동일하게 합치만 된다면 약정이 성립한 것이기는 하지만, 임대차계약서와 같은 문서에 꼼꼼히 기재해야 불필요한 분쟁으로 이어지는 것을 막을 수 있다.

특히 임대차계약이 종료됐을 때 임대차계약 체결시와 달리 임대차목적물이 노후화되거나 하자가 발생한 경우가 문제될 수 있다. 통상적으로 세월이 흘러 시설물 등이 노후화되거나 사용연한이 도래한 경우라면 이는 임대인이 책임지고 하자를 수리해야 한다. 예를 들어, 시간이 지나 벽지가 더러워지거나 바닥이 마모되는 등의 하자는 임대인이 책임질 몫이다. 그러나 임차인의 잘못으로 시설물이 파손된 것으로 볼 수 있는 경우, 예를 들어 벽체에 임의로 구멍을 뚫어 가전 등을 설치하거나 반려동물이 바닥을 손상시킨 경우에는 임차인이 하자를 수리할 의무가 있다. 임대차계약기간을 비롯해 임대차계약 종료시 하자가 발생한 경우 어디까지가 임대인이 책임져야 하는 범위이고, 어디까지가 임차인이 책임져야 하는 범위인지 임대차계약서에 기재해두는 것이 좋다. 전구나 욕실 시설 등 시간이 지나면 자연스럽게 하자가 발생해 교체가 필요한 설비를 수리하는 때에도 적은 비용이 소요되지만 임대인과 임차인 사이에 다툼이 생기는 사례가 많다. 이런 부분도 임대차계약서에 명시해 두면 추후 분쟁이 없다.

시간이 지나면 임대차목적물도 노후화된다. 그에 따라 자연스레 하자가 발생할 수 있는데, 임대인은 하자가 발생해 임차인이 임대차목적물을 사용하는 것에 애로사항이 없도록 적절한 조치를 해야 하고, 임차인도 모든 하자를 임대인의 책임으로 돌릴 것이 아니라 사소한 하자는 스스로 수리하고, 하자 부분이 확대돼 추가적 손해가 발생하는 것을 예방하려고 노력해야, 서로 불필요한 손해를 입는 불미스러운 일을 막을 수 있다.