[이데일리 김형환 기자] 최근 정부가 토지거래허가구역을 폭넓게 확대하면서 사실상 부동산 거래가 매우 까다로워졌다. 토지거래허가구역은 일정 면적 이상의 토지가 포함된 부동산을 거래할 때 반드시 관할 관청으로부터 허가를 받도록 하는 제도다. 토지에 대한 투기 행위를 막기 위한 취지다. 이때 토지거래허가를 받지 않고 토지를 거래하면 그 매매계약 자체가 무효가 되고, 형사처벌 대상까지 될 수 있다.

토지거래허가구역에서 부동산을 거래하는 경우 여러 가지 요건을 갖춰야만 가능하다. 주택을 거래하려면 허가를 받기 위해 충족해야 하는 요건이 더욱 까다롭다.

먼저 주택에 대한 거래허가는 매수인이 해당 주택에 실제 거주할 필요성이 있고, 실제 거주할 예정이라는 점을 상세히 소명해야 한다. 이런 이유로 이미 인근에 주택을 소유하고 있는 경우라면 원칙적으로 새로운 주택을 취득하기 위한 거래허가를 받기 어렵고 이를 처분하는 것으로 약정하여야만 거래허가가 가능할 수 있다.

또 주택에 이미 세입자가 존재하는 경우라면 매수인이 해당 주택에 실제 거주할 수 없어 거래허가를 받을 수가 없다. 반대로 말하면 매도인은 임대차계약이 종료되지 않아 세입자가 거주하는 주택은 매도할 수 없다는 뜻이다. 실제 갑자기 토지거래허가구역으로 지정되면서 자유롭게 매도할 수 없어 세금 등에 문제가 생기는 사례가 종종 발생한다. 토지거래허가구역으로 지정하면서 재산권 침해를 최소화하기 위한 경과규정 등을 꼼꼼히 마련해야 할 필요성이 있는 것이다.

토지거래허가구역 내에서 부동산을 거래하려면 일반적인 매매계약과는 그 절차가 다르다. 일반적으로는 매매계약을 할 때 매도인과 매수인이 매매계약서를 체결하고, 계약금 등의 지급일자를 매도인과 매수인이 합의해 정한다. 그러나 토지거래허가구역에서 부동산을 거래하려고 한다면 거래허가를 받을 때까지 매도인과 매수인이 아무리 매매에 관한 계약서 등을 작성한다고 하더라도 무효다. 거래허가를 받으면 비로소 소급해 유효하게 된다. 이를 유동적 무효라고 한다. 또 매매대금 지급은 허가신청일부터 3개월 이내 모두 완료해야 한다.

이처럼 토지거래허가구역에서 부동산 거래를 하려는 경우 일반적인 거래와 달리 원칙은 “불가”, 예외적으로 요건 충족시 “가능”이기 때문에 거래절차와 합의에 관한 사항을 꼼꼼히 따져야 한다. 자칫 잘못하면 거래허가를 받지 못하거나 매매 당사자 사이에 불필요한 분쟁이 발생할 수 있다. 또, 때에 따라서는 형사처벌대상이 되거나 예상치 못한 재산의 손실을 입을 수도 있어 주의해야 한다.