[이데일리 이다원 기자] 2026년 새해 첫 달 아파트 분양 시장은 공급 규모 자체는 확대됐으나 일반 실수요자들이 잡을 수 있는 ‘일반분양’ 물량은 오히려 뒷걸음질 친 것으로 나타났다. 재개발·재건축 등 정비사업과 지역주택조합 사업 비중이 높아지면서 조합원 몫을 제외한 공급량이 줄어든 영향이다.

5일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 1월 전국 아파트 총 분양 예정 물량은 1만 1635가구로 전년 동월(8585가구) 대비 약 36% 증가했다. 하지만 청약 대기자들의 체감도가 높은 일반분양 물량은 4816가구에 그치며 전년 동월(5289가구)보다 약 9% 감소했다.

이는 1월 분양 물량의 대부분이 서울과 경기 등 수도권에 쏠린 가운데 조합원 물량 비중이 큰 재개발·재건축 및 지역주택조합 사업장이 주를 이루고 있기 때문이다. 전체 공급 규모는 커졌지만 실제 시장에 풀리는 일반분양분은 상대적으로 적은 ‘공급의 비대칭’ 구조가 나타나고 있다는 분석이다.

지역별로는 수도권 집중 현상이 뚜렷하다. 1월 전체 물량의 약 90%인 1만 559가구가 서울(4150가구) 경기(3841가구) 인천(2568가구) 등 수도권에 몰려 있다. 반면 지방은 경북과 경남 지역에서 1076가구가 공급되는 데 그쳐 지역 간 수급 격차가 확연했다.

서울에서는 영등포구 신길동 ‘더샵신풍역(2030가구)’이 지역주택조합 사업을 통해 332가구를 일반에 분양한다. 서초동 신동아아파트를 재건축하는 ‘아크로드서초(1161가구)’는 일반분양분이 56가구에 불과하지만 분양가 상한제가 적용되는 ‘강남권 로또 청약’ 단지로 꼽혀 치열한 경쟁이 예상된다. 연희1구역 재개발인 ‘드파인연희(959가구)’도 332가구가 주인을 찾는다.

인천에서는 2568가구 규모의 대단지인 ‘포레나더샵인천시청역’이 경기 지역에서는 ‘안양역센트럴아이파크수자인(853가구)’ ‘북오산자이리버블시티(1275가구)’ 등이 공급 채비를 마쳤다.

올해 연간 분양 계획 물량은 총 25만 6000여 가구로 집계됐으며 이 중 일반분양은 약 16만 5000가구 수준이다. 다만 시장 상황에 따라 분양 일정이 조정될 가능성이 커 실제 공급량은 변동될 수 있다.

전문가들은 공급 물량보다 ‘자금 조달’ 능력이 성패를 가를 것으로 보고 있다. 대출 규제 기조가 여전한 상황에서 고분양가 흐름이 지속되고 있기 때문이다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “분양시장은 단순히 물량의 많고 적음보다 분양 시점과 지역, 가격 수준에 따라 체감이 뚜렷하게 갈리는 국면으로 전개될 가능성이 크다”며 “분양에 대한 관심은 높지만 분양가 부담이 누적된 만큼, 청약자 입장에서는 자금 마련의 중요성이 이전보다 한층 더 커진 상황”이라고 짚었다.

그러면서 “이러한 환경에서는 새 아파트라는 점만으로 접근하기보다는, 분양 시점과 분양가 수준이 자신의 자금 여건에 맞는지, 대출 여건을 고려했을 때 실제 감당 가능한 수준인지를 면밀하게 점검할 필요가 있다”며 “지역별로 분양 여건의 차별화가 뚜렷해질 가능성이 큰 만큼, 공급 일정과 입지 조건, 향후 입주 물량까지 함께 고려하는 신중한 판단이 요구된다”고 말했다.