[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 최근 시공사와 조합이 갈등을 빚는 사례가 다시 늘어나고 있다. 기존에 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 대부분이었다고 한다면, 이제는 구체적 시공 조건에 관한 사항이 합의되지 않아서다. 예를 들어, 최근 시공사와 조합 사이에 분쟁을 겪고 있는 성남시 상대원2구역 재개발의 경우에도 조합이 시공사에게 하이엔드 브랜드를 사용할 것을 요구하면서 갈등이 시작됐다.

시장 환경에 따라 조합과 시공사 사이 힘의 균형점은 지속적으로 변화한다. 건설, 부동산 경기가 좋지 못한 시기에는 시공사가 이른바 “갑”의 지위를 얻게 되고, 반대로 건설, 부동산 경기가 좋아지고 분양수익성이 개선되는 시기에는 조합이 “갑”의 지위를 얻게 된다. 또, 사업의 진행단계별로 조합과 시공사가 유리한 지위를 얻는 시점이 다를 수 있다. 예를 들어, 착공 전까지는 조합이 시공사 교체를 하더라도 새로운 시공사를 선정하는 것이 가능하지만, 착공 이후에는 시공사 교체가 쉽지 않다. 이미 상당 부분 공사가 진행되기도 했고, 하자 등의 문제로 공사 중인 사업장에 새로운 시공사로 진입하려는 사례가 크게 줄어들기 때문이다.

이런 이유로 조합과 시공사가 시공 조건을 둘러싸고 가장 치열하게 대립하는 시점은 통상 착공 전이다. 최근에는 입지가 좋은 강남 등의 지역은 부동산 가격이 크게 올라 분양수익성이 개선되고, 시공사도 상대적으로 미분양 위험이 적은 재개발, 재건축 사업지를 중심으로 수주 잔고를 확보하려고 하다 보니, 조합의 시공사에 대한 요구 조건이 까다로워졌다. 또, 이런 요구 조건이 시공사로부터 수용되지 않으면 시공사 교체나 공사도급계약 해지까지 불사하려는 사업지도 생겨나고 있다.

그러나 이미 총회에서 시공사를 선정한 경우라면, 시공사 교체나 공사도급계약의 해지로 인한 손해까지 전체적으로 고려해 새로운 시공사 선정을 결정해야 한다. 총회에서 시공사를 선정했다면 아직 공사도급계약을 체결하지 않았다고 하더라도 조합은 시공사와 공사도급계약을 체결해야 할 의무를 부담하기 때문에 임의로 새로운 시공사를 선정하면 기존 시공사에게 손해를 배상해야 한다. 이미 공사도급계약을 체결한 경우라면 조합이 일방적으로 공사도급계약을 해지하면 시공사에게 손해를 배상해야 하는 것이 보다 명백하다.

또, 이와 같은 손해배상의무에 관한 사항을 조합원에게 상세히 고지한 후에야 시공사 교체나 공사도급계약 해지가 가능하기 때문에 절차상으로도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

조합이 시공사를 교체하거나 시공사와의 공사도급계약을 해지하는 것은 가능한 일이다. 약정상 시공사의 귀책사유가 없더라도 조합은 도급인으로서 민법에 따라 시공사를 교체하거나 시공사와의 공사도급계약을 해지할 수 있다. 그러나 그에 따른 손해배상책임이 발생하는 점은 유의해야 한다. 시공사 교체와 관련해서는 시공사 교체시 전체적인 이익과 손실을 구체적으로 따져 본 후에 신중하게 결정해야 한다.