해당 부지는 약 40년간 물류터미널로 지정돼 타 용도 개발이 제한되면서 지역 침체가 이어져 왔다. 서울시는 2022년 사전협상을 통해 개발계획을 마련하고, 2023년 지구단위계획 결정을 고시했으나, 이후 지하 화물터미널 운용 효율성 개선 등을 위한 민간사업자의 제안에 따라 공공과 민간이 추가 협상을 진행하며 계획을 보완했다.
이번 변경안의 핵심은 인접 주거지에 대한 영향 최소화다. 주거지역과 맞닿은 후면부 지상 개발밀도를 낮추고, 주민 이용을 고려한 문화복합시설과 대규모 입체녹지를 조성하는 방향으로 계획을 조정했다. 이에 따라 평균 용적률은 기존 565%에서 433%로 대폭 하향됐다.
지상부에는 약 7140㎡ 규모의 입체녹지를 조성하고, 기부채납 예정인 중랑천 입체보행교와 연계해 전면 개방한다. 해당 공간은 ‘입체공공보행통로’로 지정돼 지역권 설정을 통해 공공성이 확보된다. 녹지 내부에는 동대문구가 운영하는 복합문화시설과 근린생활시설 등이 들어서며, 전용 엘리베이터와 에스컬레이터, 경사로 등 총 9개 접근 동선을 마련해 보행약자의 이용 편의도 고려했다.
사업자는 서측 배봉산과 동측 중랑천을 잇는 녹지 네트워크 구축의 일환으로 중랑천 인접 부지에 약 50억 원 규모의 ‘(가칭) 펀스테이션’을 추가로 기부하기로 했다. 펀스테이션은 서울시가 직접 운영하는 체육·문화·여가 거점시설로, 중랑천 산책로 이용자와 러닝·자전거 이용자를 위한 쉼터 역할을 할 전망이다. 민간 개발사업에 펀스테이션 개념이 적용되는 것은 이번이 처음이다.
동대문구가 운영할 복합문화시설은 주민 설문조사 결과를 반영해 교육지원센터, 체육시설, 도서관 등 연면적 약 5,800㎡ 규모로 조성되며, 접근성이 높은 지상 1~2층 저층부에 배치된다.
입체보행교와 수변데크 등 중랑천 친수공간 조성사업은 공공성을 강화하기 위해 서울시가 직접 시행한다. 기존 기부채납 방식 대신 현금 조성으로 전환해 서울시가 설계와 공사를 맡을 예정이다.
서울시는 오는 3월 지구단위계획 변경 결정을 고시한 뒤 건축위원회 심의 등 인허가 절차를 거쳐 2027년 착공, 2031년 준공을 목표로 하고 있다.
서울시 관계자는 “동부화물터미널 부지를 주민 친화형 복합공간으로 조성해 동북권 지역의 생활환경을 개선하고 경제 활력을 높이는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.
