[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 최근 정부에서 주택공급대책을 발표했다. 용산과 태릉과 같이 도심내 핵심입지에 주택을 공급하겠다는 내용이다. 업무시설 등으로 쉽게 접근할 수 있는 도심 내의 주택공급이라는 측면에서는 바람직하나 실제 주택 공급까지 이루어질 것인지에 관해서는 시장에서도 의견이 엇갈린다.

무엇보다도 정부가 주택을 공급하기 위해서는 주택을 건설할 대상지의 소유권을 모두 확보해야 한다. 민간에서 주택건설사업을 시행하는 경우 민간은 원칙적으로 사업대상지의 소유권을 100% 취득해야 한다. 정부의 경우도 마찬가지다. 다만 정부에서 주도하는 주택건설사업은 공공성이 크기 때문에 토지수용법에 따른 강제수용절차를 통해 사업대상지의 소유권을 확보할 수 있다. 민간에 비해 쉽고, 저렴하게 사업대상지의 소유권을 확보할 수 있다는 뜻이다.

이는 반대로 말하면 정부가 계획하고 있는 주택공급대상지에 토지 등을 소유하고 있다면 정부로부터 토지 등을 강제로 수용당할 수 있어 금전적으로 손실이 발생할 수 있음을 의미한다. 흔히 내 땅이 개발된다고 하면 무조건 잘 된 것으로 생각하기 쉽지만 강제 수용이 가능한 사업의 경우에는 오히려 개발이익이 배제된 가격에 내 땅을 강제로 수용당할 수 있어 경제적으로는 손해가 될 수 있다.

따라서 토지 등을 소유하고 있는 경우에는 법적 테두리 안에서 최대한 손실보상금을 높일 수 있는 노력을 다해야 한다. 손실보상금을 증액하기 위한 전략은 소유하고 있는 부동산의 종류나 특성 등에 따라 달라져야 한다. 토지만 가지고 있는 경우와 토지 외 상업시설 등을 함께 소유하고 있는 경우에는 손실보상의 구체적 항목도 달라지고 손실보상 증액에 관한 전략도 다를 수밖에 없다.

또 개발사업의 종류에 따라 손실보상을 받을 수 있는 종류도 달라질 수 있다. 통상 현금으로 손실보상을 받는 경우만 생각하기 쉽지만 일정 요건을 충족하면 주택 등을 신축할 수 있는 토지를 분양받을 수도 있다. 다만 토지로 분양을 받을 경우 아직 개발사업이 구체적으로 진행이 되지 않은 상황에서 토지 분양을 선택하는 것이므로 토지의 위치, 형상, 가격 등을 구체적으로 따져볼 수 없다는 점을 주의해야 한다. 반드시 금전이나 토지 중 어느 하나가 절대적으로 토지 등 소유자에게 유리한 것으로 판단할 수는 없고 토지 등 소유자의 개별 사정과 개발사업의 구체적 사정을 모두 따져 유리한 손실보상 형태를 선택해야 한다.

이처럼 정부가 주택공급을 계획하는 사업대상부지에 내 땅이 포함됐다면 초기 단계부터 적극적으로 대응해 경제적 이익을 극대화할 필요가 있다. 주택공급을 위해서는 인허가 사항 등을 반드시 관보에 고시하도록 하고 있으므로 관할 관청에 지속적으로 개발사업의 진행상황을 확인해 그 진행시점별로 적절한 대응책을 마련하는 것이 좋다.