[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 재개발 사업의 시행주체는 통상 조합이다. 조합은 사업구역 내에 토지 등을 소유하고 있는 조합원을 구성원으로 한다. 재개발 사업은 쉽게 조합원이 소유한 토지 등을 조합에 현물로 출자하고, 이에 대한 대가로 조합원은 새 아파트를 원가에 분양을 받는 구조다. 달리 말하면 사업수익성이 높은 경우에는 그만큼 이익이 크겠지만, 반대의 경우에는 원가가 높아져 손해를 떠안을 수 있다는 뜻이다.

흔히 조합원으로서 새 아파트를 분양 받는 것이 유리하다고 생각하지만, 꼭 그런 것은 아니다. 소유한 부동산의 형태나 개인적 사정, 시장 상황 등 여러 여건에 따라 유불리가 달라진다. 예를 들어, 재개발 사업으로 새 아파트를 짓더라도 미분양의 위험이 높은 사업지의 경우에는 그로 인한 손실을 조합원이 모두 부담해야 한다. 조합원이 현재 소유하고 있는 토지 등의 가치와 부담해야 하는 추가 비용까지 고려하면 조합원으로서 아파트를 분양 받는 것에 크게 경제적 이점이 없을 수도 있다.

이 경우 조합원 지위에서 탈퇴하고 조합에 소유한 토지 등을 매각하는 방식을 고려해볼 수 있다. 흔히 ‘현금청산’이라고 부른다. 재개발 사업은 조합원 강제가입주의를 택하고 있어 조합을 설립하는 것에 동의하지 않더라도 조합이 설립되면 사업구역 내 토지 등 소유자가 자동으로 조합원이 된다. 토지 등 소유자가 조합원 지위에서 탈퇴할 수 있는 최초의 시점은 조합원 분양신청기간이다. 조합이 정한 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않으면, 조합원 지위를 탈퇴할 수 있다. 조합은 수용재결 등의 절차를 거쳐 소유하고 있는 토지 등에 대하여 현금으로 청산한다.

이때 현금청산액은 재개발 사업의 경우 개발이익이 배제된 금액으로 정해지기 때문에 주변 시세가 급격히 오르는 사업지의 경우에는 상대적으로 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 느껴진다. 따라서 소규모 주택 등을 소유하고 있는 경우라면 현금청산보다는 조합원 분양을 선택하는 것이 경제적으로 유리하고, 큰 규모 건물 등을 소유하고 있다면 개발이익이 배제된 가격이기는 하나 하루 빨리 현금으로 청산을 받고 재개발 사업에서 빠져나오는 것이 이득이 될 수 있다.

또 간혹 재개발 사업구역 내의 부동산임에도 조합원으로서 새 아파트를 분양 받을 수 없는 부동산이 시장에 매물로 나오기도 한다. 재개발 사업구역 내의 토지 등을 거래하는 이유는 100건이면 90건 이상이 조합원 분양자격을 승계하기 위해서다. 그렇지만 조합원 분양자격을 승계할 수 없더라도 매우 저렴한 가격에 현금청산매물을 매수할 수 있다면, 이후 현금청산을 받아 차익을 실현할 수 있는 여지가 있다. 이때 ‘매우 저렴한 가격’은 종전자산평가금액, 종전자산평가시점, 사업진행상황 등에 비추어 가늠해볼 수 있다. 또 현금청산을 받을 목적이 아니더라도, 이미 조합원 분양자격이 존재하지만 원하는 평형 등을 배정받기 위해 조합원 분양자격이 승계되지 않는 매물을 매수하는 사례도 있다.

이처럼 재개발 사업구역 내의 토지 등을 매수하려는 목적이 대체로 조합원 분양자격을 취득하기 위해서이기는 하지만 조합원 분양자격을 취득할 수 없더라도 경제적으로 이득을 볼 수 있는 경우도 있다. 물론 조합원 분양자격을 취득하기 위한 목적으로 매매를 하는 경우도 조합원 분양자격에 관한 사항이 매우 복잡해 꼼꼼히 따져봐야 하지만, 현금청산을 통한 시세차익을 목적으로 하는 경우에는 거래 목적물인 토지 등의 객관적 가치를 가늠하는 것이 쉽지 않기 때문에 마찬가지로 신중히 접근할 필요가 있음을 유의해야 한다.