소규모 주택정비사업 사례.(사진=국토교통부)
재개발·재건축 정비사업에 비해 절차를 간소화하고 용적률 등 각종 건축특례 지원을 통해 사업성을 보완하는 것이 특징이다. 정비구역 지정, 추진위 구성 등의 절차가 없으며 관리처분을 포함해 사업시행계획을 인가한다.
이번 개정은 조합설립 동의율 등 사업요건 완화와 임대주택 인수가격 상향 등 사업성 개선을 위해 추진됐다. 지난해 정부가 발표한 9·7 대책의 후속조치로 가로구역 기준 완화 등의 내용도 포함하고 있다.
먼저 소규모주택정비사업 진입 문턱을 낮추기 위해 가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발 동의율을 각각 5%포인트씩 완화한다.
가로주택정비·소규모재개발의 경우 현재는 토지등소유자의 80% 이상이 동의해야 하나, 개정을 통해 이를 75% 이상으로 낮춘다. 소규모재건축은 현재 주택단지 구분소유자와 토지면적의 75% 이상이 동의해야 하나 이를 70% 이상으로 완화한다.
토지등소유자 규모와 상관없이 전원 합의를 요구하던 자율주택정비사업의 주민합의체 동의요건은 토지등소유자가 5명을 초과하는 경우 토지등소유자의 80% 이상으로 완화한다.
소규모주택정비 관리지역과 소규모 재개발·재건축 사업의 용적률 특례에 따라 사업시행자가 공급하는 임대주택의 인수가격 기준을 ‘표준건축비’에서 ‘기본형건축비’의 80% 수준(표준건축비의 약 1.4배)으로 상향한다.
그간 표준건축비는 특별수선충당금 적립요율 산정을 위한 가격으로 고시 이후 3년마다 타당성을 재검토하고 있어 공사비 상승 반영에 한계가 있었다. 반면 기본형건축비는 분양가상한제에 적용되는 비용으로 6개월마다 공사비 변동 등을 반영해 산정되므로 이번 개정이 소규모주택정비사업의 사업성을 높일 수 있을 것으로 국토부는 예상했다.
사업구역 인근 토지 또는 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있도록 용적률 특례를 신설한다. 도로, 공원 등 정비기반시설·공동이용시설 공급을 도모하기 위해서다. 현재 ‘경사지에 위치한 가로구역’으로 한정된 건폐율 특례는 ‘사업 전체 구역’으로 확대 적용해 건폐율 특례 요건을 완화한다.
통합심의 대상은 건축심의, 도시·군 관리계획 관련 사항에서 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등까지 확대한다. 개별 심의 시 4~6개월 이상 소요됨을 고려할 때 이번 개정을 통해 사업 속도가 빨라질 전망이다.
가로구역 사업 요건도 완화한다. 현재 가로주택정비사업은 도로(설치 예정도로 포함), 공원, 주차장 등 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서만 시행할 수 있다. 이번 개정을 통해 ‘예정기반시설’로 둘러싸인 경우에도 가로구역으로 인정받을 수 있다.
현재 신탁업자가 소규모주택정비사업 시행자로 지정되기 위해서는 토지 등 소유자로부터 사업시행구역면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 하나, 사업의 불확실성과 재산권 행사 제약 우려 등으로 신탁을 기피하는 현장의 애로가 있었다. 이에 신탁업자의 사업시행자 지정 요건을 토지 등 소유자의 2분의 1 이상 추천으로 완화한다.
김영국 국토부 주택공급추진본부장은 “이번 개정 법령 시행을 통해 소규모주택정비사업 추진 속도 제고와 사업성 개선이 가능해질 것으로 기대된다”며 “도심 내 노후 주거환경 개선과 주택공급 촉진을 위해 현장과 소통하면서 제도개선을 지속해 나가겠다”고 말했다.
