[이데일리 최정희 기자] 서울시 종로구 아파트에 월세로 살고 있는 40대 김 씨는 이달초 월세 계약 만료를 앞두고 다주택자인 집주인에게 해당 아파트를 사는 게 어떻겠냐는 제안을 받았다. 김 씨는 실제 매수를 고려했으나 예상보다 비싼 매도호가에 매수를 거절했다. 그 대신 월세 계약 갱신청구권을 사용해 2년간 계약을 연장했다. 서울 아파트 전·월세 매물이 급감하면서 기존 임대차 계약을 갱신하는 사례가 늘어나고 있다. 이달 임대차 계약 중 절반 이상이 ‘갱신’ 계약이었다. 임대차 계약이 통상 2년 단위로 이뤄진다는 점을 고려하면 2년 전 2024년 2월엔 3분의 1 정도만 ‘갱신’ 계약이었으나 갱신 계약 비중이 껑충 뛴 것이다. 전·월세 매물을 구하기도 어렵고 그렇다고 대출 규제 등에 다주택자가 내놓은 매물을 사기도 어려운 세입자들이 기존 임대차 계약을 연장하는 선택을 하면서 ‘갱신’ 계약이 빠르게 늘어나고 있다는 분석이다.



◇ 2년 전엔 3분의 1만 ‘갱신’, 이번엔 절반 이상

25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 1일부터 25일까지 서울 아파트 전·월세 계약 건수 9885건 중 51.4%인 5085건이 기존 임대차 계약을 ‘갱신’한 것으로 조사됐다. 이러한 갱신 계약 중 세입자가 ‘계약갱신청구권’을 사용한 건수를 2030건으로 39.9%로 조사됐다.

전·월세 계약 중 ‘갱신’ 계약 비중은 1년 전인 작년 2월까지만 해도 35.9%, 2년 전인 2024년 2월 32.8%에 불과했으나 이달 절반 이상으로 늘어난 것이다. ‘갱신’ 계약 중 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 건수는 이달 2030건으로 갱신 건수(5085건)의 39.9%를 차지했다. 2년 전인 2024년 2월 1967건으로 28.0%였는데 이 역시 증가했다.

전세 계약만 별도로 살펴봐도 비슷한 현상이 나타난다. 이달 1일부터 25일까지 전세 계약 건수는 5503건으로 이중 53.8%인 2959건이 ‘갱신’으로 조사됐다. 갱신 비중이 2024년 2월 37.2%였던 것에 비해 늘어났다. 계약갱신청구권 사용 비중도 이 기간 29.1%에서 48.4%로 증가했다. 건수 역시 1338건에서 1433건으로 늘어났다. 이달 임대차 계약 신고가 한 달 내에 이뤄지는 점을 고려하면 계약갱신청구건수는 더 늘어날 전망이다.

임대차 계약에서 ‘갱신’ 계약 비중이 늘어나는 가장 큰 원인은 전·월세 매물을 찾기 어려워졌다는 데 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 서울 아파트 전·월세 매물은 3만 6366건으로 한 달 전(4만 2853건) 대비 15.2% 감소했다. 아실이 관련 통계를 집계하기 시작한 2023년 2월 1일엔 8만 2541건을 기록했으나 3년 만에 반토막 밑으로 쪼그라든 것이다.

전세 매물은 2023년 2월 1일까지만 해도 5만 건이 넘었으나 2024년말 3만 건 수준으로 줄어들더니 이날 1만 8932건으로 2만건을 하회했다. 월세 매물은 1만 7434건으로 2024년 8월 1만 4000건대에 비해선 증가했으나 작년말 2만 2000건을 넘어섰던 것에 비해선 크게 줄어든 것이다.

서울 성북구 길음동 래미안길음센터피스 2352가구 중 매매 매물은 35건인데 전세는 2건, 월세는 6건에 불과했다. 관악구 관악드림타운도 3544가구의 대단지임에도 전세 매물은 0건, 월세는 3건에 불과했다.

2022년 대규모 전세 사기, 월세 선호 현상 등이 구조적으로 나타나면서 전세 물량이 추세적으로 감소해왔는데 작년 10.15 대책으로 서울 전역에 토지거래허가제(토허제)가 도입되면서 2년간의 실거주 의무가 생긴 터라 전·월세 물량 모두 더 빠르게 줄어들고 있다는 평가가 나온다. 더구나 지난 달 말부터 다주택자 양도소득세 중과가 5월 10일 매매 계약분부터 부과되기 시작하면서 살지 않은 주택에 대한 처분으로 전·월세보다는 매매 물량이 증가하고 있다.

◇ 전·월세는 매물 없고, 매수하려니 대출 안 되고

전·월세에 살고 있는 무주택자가 다주택자 보유 물량을 매수할 기회가 생겼지만 무주택자가 대출을 최대 6억원을 받아 살 수 있는 10억원 안팎의 매물은 많지 않거나 오히려 호가가 올라가는 경우가 많아 매수 시장에 진입하기 어렵다는 평가가 많다. 최근 10억원 안팎의 매물을 알아보고 있는 20대 무주택자 김 씨는 “호가가 실거래가보다 최소 1억원 이상 높고 거의 1층 위주의 매물밖에 없다”고 밝혔다.

아실에 따르면 서울 아파트 매물이 7만 333건으로 한 달 전(5만 6777건) 대비 23.8%나 급증했지만 주로 20억~30억원대 이상의 강남, 송파구 등 강남권이거나 성동구, 광진구 등 한강벨트 매물일 뿐 실질적으로 무주택자가 대출을 받아 접근할 수 있는 금액대의 서울 외곽의 매물들은 크게 늘어나지 않은 상황이다. 금천구, 강북구의 매물은 각각 1234건, 1218건으로 한 달 전 대비 5~7% 증가에 그쳤다.

전·월세에 살고 있는 무주택자는 ‘매매’ 시장에도 접근하기도 어렵고 다른 전·월세를 알아보려고 해도 매물이 없기 때문에 기존 계약을 갱신하는 쪽으로 주거 계획을 세우고 있다는 분석이다.

김효선 KB국민은행 WM추진부 부동산 수석전문위원은 “전·월세 매물도 없고 가격도 오르고 있어서 임대차 갱신 계약이 더 늘어날 것 같다”며 “신규 입주 물량도 줄어들고 구축 매매 물량들이 도심지에서 외곽으로 확산하면 임대차 물량이 계속해서 감소할 것”이라고 밝혔다.