[이데일리 최정희 기자] 서울 강남과 용산 아파트 가격이 약 2년 만에 하락 전환했지만, 매도 호가 조정이 실거래가 하락으로 확산되는 모습은 아직 제한적이다. 매물은 빠르게 늘고 있으나 하락 거래 비중은 오히려 소폭 줄었다.

27일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 26일까지 신고된 서울 아파트 거래를 분석한 결과 2월(1~26일) 신고 건수 1491건 중 직전 거래가 대비 1% 이상 하락한 거래는 401건으로 전체의 26.9%를 차지했다.

1월에는 4578건 중 29.2%(1339건)가 하락 거래였던 점을 감안하면, 2월 들어 오히려 하락 거래 비중은 소폭 감소한 셈이다.

통계상으론 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 가격이 하락 전환했지만 이는 실거래가 하락보다는 매물 증가와 매도 호가 조정의 영향이 크다는 해석이다.

한국부동산원이 26일 발표한 2월 넷째 주(17~23일) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 전주 대비 하락했다.

강남구는 -0.06%, 서초구 -0.02%, 송파구 -0.03%, 용산구 -0.01%를 기록했다. 서울 25개 자치구 중 하락 전환한 곳은 이들 4개 구뿐이다. 송파구는 2024년 2월 이후, 나머지 지역은 2024년 3월 이후 약 2년 만의 하락 전환이다.

통계상 ‘가격 하락 전환’과 달리 실제 거래 시장에서는 가격 조정 흐름이 뚜렷하지 않다. 매수인과 매도인 간 ‘눈높이 차이’가 여전히 크다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강남권 급매물의 경우에도 매수인과 매도인 간 호가 격차가 상당하다”며 “매수인들은 기존 주력 매물대 호가보다 7~15% 저렴하거나 마지막 토지거래허가 승인 신청 금액보다 낮은 수준의 매물을 선호하는 분위기”라고 말했다.

이 같은 분위기 속에서 설 연휴 이후(19~27일) 강남3구와 용산구 아파트 거래 신고 25건 중 18건이 신고가를 경신했다. 직전 거래 대비 하락 거래는 4건, 상승 거래는 3건이었다.

다주택자 양도소득세(양도세) 중과 유예 종료 정책이 아파트 거래 하락 체결로 이어지기 위해선 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 나온다.

이재명 대통령이 1월 23일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 언급했지만 가계약 이후 2~3주간 토지거래허가 승인과 본계약, 1개월 내 신고 절차를 고려하면 정책 효과가 실제 거래 체결로 본격 반영되기까지는 시차가 존재한다는 분석이다.

다주택자는 양도세 중과를 피하려면 5월 9일까지 매매 계약을 체결해야 한다. 토지거래허가 승인 기간을 감안하면 사실상 4월 중순이 마지노선으로 거론된다. 이 대통령은 이날도 자신의 엑스(X)를 통해 다주택자와 실거주 하지 않은 1주택자에 대해 매물 출회를 또 다시 언급했다.

남 연구원은 “강남권 내에서도 아직 가격 조정이 충분히 이뤄지지 않은 단지들이 있다”며 “양도세 중과 유예 종료 시한을 앞두고 매도자들의 움직임이 본격화되면 3~4월 중 추가 가격 조정 매물이 늘어날 수 있다”고 내다봤다.