[이데일리 김은경 기자] 도심 주택 공급 수단으로 활용되고 있는 소규모주택정비 사업을 활성화하려면 규제 완화와 공공 지원 확대가 병행돼야 한다는 주장이 나왔다. 사업성 악화와 주민 부담 증가로 현장에서는 사업 추진이 쉽지 않은 만큼, 제도 보완 없이는 공급 확대 수단으로서 역할이 제한적일 수 있다는 분석이다.

26일 서울 중구 써밋원에서 열린 LH 토지주택연구원(LHRI)·한국도시재생학회 공동 세미나에서 ‘소규모주택정비 관리지역 제도의 현황과 과제’를 놓고 이 같은 의견이 제시됐다.

권혁삼 LHRI 연구위원은 소규모정비 사업의 가장 큰 문제로 사업성 악화를 꼽았다. 그는 “공사비 급등과 품질 기준 강화, 주 52시간제에 따른 간접비 상승으로 사업성이 계속 악화하고 있다”며 “저층 주거지에서는 주민들이 분담금을 감당하기 어려운 구조”라고 지적했다.

이 같은 구조적 한계로 인해 단순한 제도 도입만으로는 사업 활성화가 어렵다는 진단이다. 특히 지난해 6·27 대책 이후 시행된 대출 규제 강화와 10·15 대책에서 나온 규제지역 확대 등 정책 환경도 사업 추진에 부담 요인으로 작용하고 있다고 분석했다.

이에 따라 규제 완화와 공공 개입 확대가 동시에 필요하다는 주장이다. 권 연구위원은 “관리지역 지정 단계에서 한국토지주택공사(LH)를 사업시행 예정자로 참여시켜 계획 수립부터 실행까지 연계할 필요가 있다”며 “공공이 초기부터 참여해야 사업 속도를 높일 수 있다”고 말했다.

또 “용적률 특례에 따른 공적 주택 유형을 공공분양까지 확대하면 사업성 보완과 주거 안정이라는 두 가지 효과를 동시에 얻을 수 있다”며 제도 개선 필요성을 강조했다.

기반시설 확보 역시 핵심 과제로 지목됐다. 권 연구위원은 “용적률 인센티브 대상 시설을 확대하고 국비 지원을 늘려야 사업 여건이 개선될 수 있다”고 했다.

서울시가 추진 중인 모아타운 역시 규제 완화와 인센티브를 통해 사업을 유도하고 있지만, 현실적인 제약은 여전히 존재한다는 지적이 이어졌다.

맹다미 서울연구원 미래공간연구실 실장은 “저층 주거지는 고밀화와 노후화가 동시에 진행된 지역으로 정비 수요가 크다”며 “모아타운은 용도지역 상향 등을 통해 주택 공급과 기반시설 확보를 동시에 추진하는 구조”라고 설명했다.

다만 정책 목표 간 충돌과 현장 갈등이 한계로 꼽힌다. 맹 실장은 “주택 공급과 기반시설 확보를 동시에 달성하는 데 구조적 제약이 있고 사업구역과 존치구역이 혼재되면서 주민 갈등도 발생한다”며 “관리계획과 실제 사업 추진 간 괴리도 나타나고 있다”고 했다.

현장에서 사업을 추진하는 LH 측에서는 보다 직접적인 어려움이 제기됐다. 박성수 LH 수도권정비사업특별본부 팀장은 “소규모정비 사업 대상지는 대부분 사업성이 낮은 지역”이라며 “기반시설을 확보하려 해도 토지 확보와 비용 부담 때문에 현실적인 한계가 있다”고 말했다.

그는 이어 “소규모 사업은 규모 자체가 작고 용도지역 상향 폭도 제한적이어서 사업성 확보가 쉽지 않다”며 “주민 간 갈등과 정보 부족도 사업 지연의 주요 요인”이라고 설명했다.

이에 대해 박 팀장은 공공 지원 확대를 핵심 해법으로 제시했다. 그는 “국공유지를 활용해 기반시설을 조성하고, 비용 부담을 줄일 수 있도록 국비 지원을 확대할 필요가 있다”며 “기반시설 부지를 제공한 토지 소유자에게 분양권을 유지해 주는 등 제도 개선도 필요하다”고 강조했다.