[이데일리 김은경 기자] 도심 내 주택공급 확대를 위해 공공이 참여하는 정비사업을 추진할 경우 전반적으로 사업성이 개선될 수 있다는 분석이 나왔다. 다만 동일한 제도라도 입지와 분양 구조에 따라 개선 폭이 크게 달라지는 만큼, 사업 방식 선택이 공급 속도를 좌우할 핵심 변수로 작용할 수 있다는 설명이다.

1일 서울 강남구 파르나스타워에서 열린 법무법인율촌 ‘도심 주택공급 확대에 따른 도시정비사업의 역할과 과제’ 세미나에서 변세일 국토연구원 선임연구위원은 공공재개발·공공직접시행 등 정비사업 추진 방식에 따른 사업성을 비교 분석한 결과를 발표하며 “공공정비사업은 인센티브를 통해 사업성 개선 효과를 기대할 수 있다”고 밝혔다.

최근 도심 내 주택공급 확대가 강조되는 배경에는 구조적인 택지 부족이 있다. 신규 택지 개발 여력이 제한되면서 재개발·재건축 등 정비사업이 사실상 도심 공급의 중심축으로 자리 잡았고 정부 역시 용적률 상향, 인허가 간소화, 사업기간 단축 등 제도 개선을 통해 정비사업을 통한 공급 확대를 지속적으로 추진하고 있다.

국토연구원의 이번 분석은 공공재개발이나 공공직접시행 정비사업에 적용되는 다양한 인센티브 가운데 실제 사업성에 영향을 미치는 요소를 중심으로 진행됐다. 용도지역 상향, 용적률 증가, 기부채납 완화, 임대주택 공급 비율 등 사업계획 변경 시 반영되는 변수들을 선별해 동일 구역을 기준으로 민간 정비사업과 공공 방식 간 수익 구조 변화를 시뮬레이션한 것이다.

분석 결과 일반분양가를 시세의 약 60% 수준으로 가정했을 때 일부 구역에서는 비례율이 약 16%포인트 상승하고, 특정 구역에서는 100%포인트 이상 개선되는 등 공공 참여에 따른 사업성 개선 효과가 확인됐다. 비례율은 조합원이 기존 자산 대비 확보할 수 있는 권리가치를 나타내는 지표로 정비사업 추진 여부를 좌우하는 핵심 변수다.

이는 공공 참여 시 용적률 상향과 기부채납 완화 등으로 분양 물량이 늘어나거나 사업비 부담이 줄어드는 구조가 반영된 결과로 풀이된다. 즉 분양가가 낮게 설정되는 환경에서도 공공 인센티브를 통해 수익 구조를 보완할 수 있음을 보여주는 사례다.

단, 이러한 개선 효과가 모든 지역에서 동일하게 나타나지는 않았다. 조합원 비중이 높고 일반분양 물량이 적은 구역은 공공재개발로 전환할 경우 임대주택 공급 의무와 기부채납 부담이 커지면서 비례율이 40%대 수준에 머무는 등 사업성 개선 효과가 제한적으로 나타났다. 동일한 제도라도 수익을 창출할 수 있는 일반분양 물량이 충분하지 않으면 인센티브 효과가 제한되는 것이다.

일반분양가를 시세의 70%로 상향해 분석한 경우에는 이러한 차이가 더욱 뚜렷해졌다. 역세권이거나 주변 시세가 높은 지역은 비례율이 추가로 35~55%포인트 상승하며 사업성 개선 폭이 크게 확대된 반면, 비역세권·저밀 지역은 약 3%포인트 수준의 제한적인 변화에 그쳤다.

변 연구위원은 “공공정비사업은 인센티브를 통해 사업성을 개선할 수 있지만 후보지 특성에 따라 개선 정도가 다르게 나타난다”며 “지역 여건에 맞는 추진 방식 선택이 중요하다”고 설명했다.

정비사업 자체의 구조적 특성도 공급 속도에 영향을 미치는 변수로 지목된다. 박상섭 디에이건축 도시기획센터장은 “정비사업은 통상 10년 이상 소요되는 구조”라며 “사업기간 단축과 용적률 완화 등 정책이 추진되고 있지만 실제 공급으로 이어지기까지는 시간이 필요하다”고 말했다.

이어 “서울은 전역이 규제지역이고 분양가상한제나 자금조달 등 여러 요소가 영향을 미치고 있다”며 “정비사업은 다양한 조건을 종합적으로 고려해 추진할 필요가 있다”고 했다.