[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 간혹 재개발 사업지에 도로부지 등을 1평 단위로 쪼개 매매하는 사례가 있다. 보통 재개발 사업지에 도로부지 등이 경매에 나오면 이를 시세보다 저렴하게 낙찰받아 한 평 단위로 분필등기를 해 이를 제3자에게 매도하는 방식이다.

이 경우 통상 토지의 면적이 너무 작아 재개발 사업의 조합원 분양자격을 취득할 수가 없다. 다만 저렴하게 매수하면 이를 나중에 현금청산하여 시세 차익을 노릴 수는 있다.

현금청산이란 조합원 분양신청기간에 분양신청을 포기하거나 도시 및 주거환경정비법 등의 관련 법령에서 조합원 분양자격이 없는 것으로 규정된 경우에 소유하고 있는 부동산을 사업시행자인 재개발 조합에 매도하는 개념이다. 다만 사업시행자는 협의를 통해 부동산을 매수할 수도 있지만 대부분은 토지수용절차를 거쳐 부동산을 수용하게 된다.

그런데 쪼개진 도로부지 등을 거래할 때는 유의해야 할 점이 많다. 이를 매도하기 위해 설립된 회사 등으로부터 설명받은 내용은 허위일 수도 있으므로 스스로 꼼꼼히 검증해야 한다.

첫째, 현금청산시 시세차익을 노리기 위해서는 현재 매수금액이 충분히 낮아야 한다. 재개발 사업에서 현금청산가격은 ‘개발이익이 배제된 금액’으로 정해진다. 공공성이 강한 재개발 사업의 경우 사업시행자로 하여금 저렴한 가격에 부동산을 매수할 수 있는 수용권한을 행사할 수 있도록 하고 상대적으로 토지 등을 소유한 경우 현금청산가격은 주변 시세에 크게 못 미치게 된다. 특히 도로부지의 경우에는 공부상 대지 등의 다른 용도로 표기돼 있다고 하더라도 실제 현황에 따라 현금청산가격이 정해지기 때문에 대지가격에 비해 3분의 1 내지 5분의 1까지도 낮아진다. 실제 현금청산가격을 어느정도 예상할 수 있어야 시세차익을 얻을 수 있는 구조다.

둘째, 현금으로 시세차익을 실현하기까지 상당히 오랜 기간이 소요될 수 있다는 점이다. 물론 중간에 매매계약을 체결해 양도할 수도 있지만 재개발 사업지에서 조합원 분양자격이 인정되지 않는 매물에 투자하려는 수요는 극히 제한적이다. 그렇다면, 재개발 조합이 현금청산절차를 진행할 때까지 기다려야 하는데 이는 통상 관리처분계획 수립 이후에도 1~2년이 소요된다. 지금 정비구역이 지정된 단계라면 빨라야 5년이다. 정비구역 지정부터 새 아파트 입주까지 재개발 사업의 평균 소요기간이 15년이라는 점에 비추어, 사업 진행이 늦어지는 경우에는 10년 이상 현금이 묶일 수 있다. 뿐만 아니라 초기 재개발 사업은 향후 중단될 위험도 상당히 크기 때문에 재개발 사업이 중단되면 이를 제3자에게 양도하는 것도 거의 불가능하게 된다.

이런 점을 고려할 때 쪼개진 도로부지 등에 투자하는 것은 오랜 기간 시세차익을 실현하지 못할 수 있고 심각한 경우에는 시세차익 실현이 불가능해질 수도 있다. 또 재개발 사업이 진행되더라도 현금청산가격을 잘못 예측해 이보다 높은 가격으로 매수한 경우라면 오히려 손해를 보게 돼 주의해야 한다.