[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 최근 재개발·재건축 사업지에 시공사 선정에 관한 분위기는 ‘선별 수주’다. 입지가 좋고 사업성이 좋은 경우라면 시공사 간에 치열한 경쟁을 벌이겠지만, 대부분의 재개발·재건축 사업지는 시공사가 경쟁 없이 수의계약으로 시공권을 확정짓고 있다. 특히 일부 사업성이 좋지 않은 비수도권 재개발·재건축 사업지는 시공사를 ‘모셔오기’도 어려운 형편이다.

이런 시공사 선정 분위기 속에서 최근 시공사 선정을 둘러싸고 잡음이 발생한 구역이 있다. 압구정5구역 재건축 단지다. 압구정 재건축 단지는 현재 우리나라 최고의 부촌으로 꼽힐 뿐만 아니라 재건축 후에도 여전히 그 자리를 지킬 것으로 예상되는 곳이다. 또 여러 단지가 동시에 재건축을 진행하고 있어 시공사 입장에서 일부 단지라도 수주를 하면 홍보효과도 크게 누릴 수 있는 이점이 있다. 압구정5구역 재건축 구역에서도 시공사 선정절차에서 일부 시공사가 입찰지침을 위반했다는 의혹이 제기되고 있다. 재개발·재건축 사업지의 경우 원칙적으로 일반경쟁입찰을 통해 시공사를 선정해야 한다. 이때 입찰이 2회 이상 유찰되면 수의계약으로 시공사를 선정하는 것이 가능하다.

그런데 종종 시공사의 입찰지침 위반이 논란이 된다. 이때 시공사 선정 공고 등에서 입찰조건을 명확히 제시하고 입찰조건을 위반했을 경우 입찰을 무효로 한다는 내용이 고지됐다면 입찰조건을 위반한 시공사에 대해 입찰을 무효로 할 수 있다. 그러나 이와 같은 점이 명확히 고지된 사실이 없다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.

법원은 시공사 선정에 관하여 시공사를 선정하기 위한 입찰절차에 하자가 존재하는 경우 입찰절차의 하자로 인하여 시공사 간의 공정한 경쟁을 해할 정도의 하자가 존재하는 경우에만 시공사 선정을 무효로 보고 있다. 예를 들어 시공사가 홍보과정에서 조합원에게 금품을 살포한 경우에는 시공사 선정을 무효로 본 사례가 있지만, 입찰지침을 위반하여 시공조건 등을 제시한 사례에서는 시공사 선정의 유효성을 인정하기도 한다. 따라서 입찰지침에 명확히 규정돼 있다면 그에 따라 시공사 선정에 관한 절차를 진행하면 되지만, 그렇지 않은 경우에는 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.

또 입찰보증금과 관련하여서도 입찰이나 시공사 선정이 무효가 된다고 해 무조건 조합에서 몰취할 수 있는 것이 아니다. 입찰보증금은 법적으로 손해배상예정으로 보면 된다. 즉 손해배상을 담보하기 위한 돈이라는 뜻이다. 조합은 시공사가 위법행위로 조합에 손해를 끼친 사실만을 증명하면 손해배상예정의 원리에 따라 입찰보증금을 몰취할 수 있다. 단순히 입찰서류미비 등의 입찰절차에서 시공사의 과실이 존재한다고 하여 수백억원의 입찰보증금을 몰취할 수는 없는 것이다.

시공사 선정을 둘러싸고 법적 분쟁이 발생하면 이는 재개발·재건축 사업의 지연으로 이어질 가능성이 높다. 수백억원의 입찰보증금과 수천억원 이상의 공사비에 관한 이해관계가 시공권 확보 여부에 달려있기 때문이다. 사후보다는 사전에 시공사 선정에 관한 사항은 꼼꼼히 검토해야 불필요한 분쟁과 사업의 지연, 그에 따른 조합원의 손해를 예방할 수 있다.