[김예림 법무법인 심목 대표변호사] 개발사업을 시행하기 위해서는 개발사업구역 내의 토지 등을 사업시행자가 일괄 취득하는 것이 선행돼야 한다. 토지 등 소유자가 소수인 경우를 제외하고 사업시행자가 개발사업구역 내의 토지 등을 일괄 취득하는 것은 결코 쉽지 않다. 이런 이유로 일부 개발사업에 한해서는 사업시행자가 토지보상법에 따라 일정한 요건을 갖추면 토지 등을 강제로 수용할 수 있는 권한을 인정받게 된다.

이때 토지보상법에 따라 토지 등을 강제로 수용할 수 있는 권한을 부여하는 개발사업은 ‘공익사업’에 한정된다. 토지 등을 강제로 수용할 수 있는 권한을 사업시행자에게 부여하면 이에 대한 반대급부로써 반드시 토지 등을 강제로 수용당하게 되는 토지등소유자의 재산권을 침해하게 되는 결과가 초래되기 때문이다. 이런 이유로 토지보상법에 따라 사업시행자에게 토지 등을 강제로 수용할 수 있는 권한을 부여할 수 있는 개발사업은 매우 제한적으로 정해져 있다.

대표적으로 대규모 신도시를 개발하기 위한 택지개발사업 내지 도시개발사업이나 도심에서 주거환경을 개선하기 위한 재개발사업 등이 공익사업에 해당한다.

이때 토지의 경우 토지보상법에 따라 강제로 수용되었다고 하더라도 토지에 대하여 양도소득세를 신고해 납부해야 한다. 양도소득세는 수용된 토지의 양도차익에 대하여 부과되는 세금이다. 양도차익은 양도금액에서 취득가액과 기타 필요경비를 공제해 산정한다. 취득가액은 특별한 사정이 없으면 실제 거래한 가격으로 정하기 때문에 이를 산정하는 것이 크게 어렵지 않다. 그러나 기타 필요경비의 경우에는 복잡할 수 있다. 어느 범위까지 기타 필요경비가 인정되는 것인지에 관해서는 이견이 생길 수 있기 때문이다.

기본적으로 기타 필요경비에는 토지를 취득한 시점에 납부한 취득세와 등록세가 포함된다. 또 토지를 취득하기 위해 지출한 서비스 수수료도 기타 필요경비에 산입할 수 있다. 예를 들어, 토지를 취득할 때 지출한 중개수수료나 소유권이전등기 등을 진행하며 지출한 법무사 수수료 등은 기타 필요경비에 포함된다.

그러나 수용재결, 이의재결, 행정소송을 통해 토지 등의 보상금액을 다툴 수 있는 법적 절차가 존재하고, 수용재결시점에 수용재결로 결정된 토지 등의 보상금액을 먼저 수령한 이후에도 계속하여 이와 같은 보상금액 이의절차를 거칠 수 있기 때문에 토지보상법에 따라 토지 등을 수용당하게 된 경우 보상금액을 증액하기 위한 법적 절차를 진행하는 것이 통상적이다.

만약 이와 같은 보상금액 증액을 위한 법적 절차를 진행한 경우라면 그에 따라 발생한 비용도 모두 기타 필요경비로 인정받을 수 있다. 예를 들어 법원에 납부한 소송비용이나 변호사나 세무사에게 지급한 수수료 등이 해당된다. 법원도 “토지 등의 협의매수 또는 수용에 따른 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용은 토지 등의 양도가액을 늘리기 위하여 지출한 비용”으로 보아 양도자산의 필요경비로 인정하고 있다.

토지 등 소유자는 개발사업으로 인해 토지 등을 강제로 수용당하게 된 경우 토지 등 소유자의 이익을 극대화하기 위해서는 △토지 등 보상금의 증액 △토지 등을 양도함에 따라 발생하는 세금의 절세 전략을 구체적으로 수립해야 한다. 공익사업으로 인해 토지 등을 강제로 수용당하게 된 경우 개발이익이 배제된 금액으로 보상금액을 산정하는 것이 원칙으로 되어 있는 만큼 보상금액이 실제 거래 시세보다 낮게 책정될 가능성이 높다. 사전에 철저히 대비하지 않으면 사적 재산권이 심각하게 침해될 소지가 있다.